Tìm kiếm Blog này

Thứ Tư, 28 tháng 8, 2013

Thị trường bất động sản: Có những khoản nợ xấu chưa gọi đúng tên

==> Thị trường bất động sản: Cơ hội ấm lại phân khúc cao cấp

Như đã đề cập ở bài viết “Nợ xấu ngân hàng trốn đi đâu?”, nếu nhìn vào báo cáo tài chính thì hầu hết các ngân hàng thương mại đều có tỷ lệ nợ xấu “đẹp”, dưới 3%. Tuy nhiên, mức độ tin cậy nói chung chưa hẳn đã được đầy đủ.

Đã hơn một năm các tổ chức tín dụng được thực hiện cơ cấu lại nợ cho các doanh nghiệp khó khăn nhưng có triển vọng phục hồi và trả nợ, theo Quyết định 780 của Ngân hàng Nhà nước - Ảnh: Việt Tuấn.
Có những khoản nợ xấu không trốn đi, nó nằm đó, chỉ có điều người ta không chịu gọi đúng tên mà thôi. Một phần đáng ra là nợ xấu nhưng vẫn được nằm ở nhóm chưa xấu; một phần về bản chất là nợ, và xấu, nhưng đã được “refresh” (làm mới lại) trước thời điểm chốt sổ báo cáo.

“Vắng mặt” nợ Vinalines

Ngày 26/8, Ngân hàng Á Châu (ACB) công bố báo cáo tài chính giữa niên độ cho giai đoạn 6 tháng kết thúc vào 30/6/2013. Có điểm mà đơn vị kiểm toán lưu ý, trong đó có khoản nợ của Tổng công ty Hàng hải Việt Nam (Vinalines) và các công ty thành viên.

Tại ACB, có 464,733 tỷ đồng cho vay Vinalines cùng với 500 tỷ đồng trái phiếu phát hành bởi tổng công ty này và 135,949 tỷ đồng lãi trái phiếu phải thu được phân loại là nhóm 2 - nợ cần chú ý, mà không chuyển sang nhóm nợ có chất lượng thấp hơn.

Nếu phân loại sang nhóm có chất lượng nợ thấp hơn đồng nghĩa với mức trích lập dự phòng cao hơn, nợ xấu đội thêm và lợi nhuận giảm đi. Tuy nhiên, những khoản nợ đó đã được gia hạn, và sự “vắng mặt” của chúng trong nhóm 3 - 5 khiến nợ xấu của ngân hàng dễ chịu hơn về mặt số liệu tại thời điểm công bố.

Cơ chế trên được thực hiện theo tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Quyết định số 276/QĐ-CP ngày 4/2/2013 phê duyệt đề án tái cơ cấu Vinalines giai đoạn 2012 - 2015.

Sau chỉ đạo của Thủ tướng, Ngân hàng Nhà nước ngày 18/4/2013 cũng đã có công văn đề nghị các tổ chức tín dụng tiếp tục thực hiện cơ cấu nợ đối với các khoản vay mua, đóng mới tàu biển của Vinalines và các doanh nghiệp thành viên mà tổng công ty chiếm tỷ lệ vốn góp từ 51% trở lên. Điểm đáng chú ý là việc cơ cấu lại nợ gắn với yêu cầu xem xét không chuyển nhóm nợ và giữ nguyên xếp hạng tín dụng doanh nghiệp.

ACB chỉ là một ngân hàng với cấu phần nhỏ trong tổng nợ của Vinalines và các thành viên. Như trường hợp của Tập đoàn Công nghiệp Tàu thủy Việt Nam (Vinashin) trước đây, tất cả không phản ánh ở tỷ lệ nợ xấu mà các ngân hàng báo cáo.

Theo số liệu từ đề án tái cơ cấu Vinalines, tính đến tháng 5/2012, toàn hệ thống tổng công ty này nợ các tổ chức tín dụng hơn 60.000 tỷ đồng. Trong năm 2012 các khoản phải trả là hơn 6.000 tỷ đồng, nhưng họ chỉ có thể trả được hơn 2.000 tỷ đồng, còn lại xin được cơ cấu và gia hạn.

Chỉ riêng phần nợ đó đều có ở nhiều ngân hàng thương mại, song không hẳn tất cả đều được phản ánh ở tỷ lệ nợ xấu, hay công bố một cách cụ thể.

Gửi ở tương lai…

Cũng có những khoản nợ khó thu hồi, song trước ngày chốt số lập báo cáo tài chính, ngân hàng đã kịp “đổi đời” cho nó. Đây chủ yếu là khoản tiền gửi - cho vay giữa các ngân hàng với nhau, khó khăn và chất lượng của nó cũng không có ở những tỷ lệ nợ xấu được báo cáo “đẹp”, dù không lẩn khuất.

Tại mùa đại hội cổ đông đầu năm nay, số phận những khoản nợ đó xuất hiện trong chất vấn của cổ đông tới lãnh đạo một số ngân hàng. Ghi nhận câu trả lời chung chung là, các bên đang đàm phán để xử lý, cơ cấu lại…

Cũng tại báo cáo tài chính của ACB, khoản 772 tỷ đồng tiền gửi có kỳ hạn tại một ngân hàng nọ cũng đã được gia hạn thêm 24 tháng chỉ vài ngày trước thời điểm chốt sổ 30/6/2013. Hai bên đang thương thảo việc thu hồi và ACB không lập dự phòng cho khoản này.

Hay một khoản tiền gửi có kỳ hạn trị giá 1.193 tỷ đồng tại một ngân hàng khác, ngày 10/6/2013 ACB cũng đã ký hợp đồng chuyển thành khoản cho vay. Ngân hàng tin tưởng sẽ thu hồi được nên cũng không lập dự phòng cho khoản này.

Nợ khó thu hồi lòng vòng trong hệ thống như vậy, “xấu” không chỉ riêng ở ngân hàng báo cáo và thuyết minh mà còn phản ánh khó khăn ở những ngân hàng liên quan. Việc cơ cấu lại đồng nghĩa với việc gửi cái xấu và khó khăn đó cho tương lai, mà không phản ánh ở tỷ lệ nợ xấu công bố hiện tại.

Tương tự, đã hơn một năm các tổ chức tín dụng được thực hiện cơ cấu lại nợ cho các doanh nghiệp khó khăn nhưng có triển vọng phục hồi và trả nợ, theo Quyết định 780 của Ngân hàng Nhà nước. Tính đến cuối tháng 4/2013, có 284,4 nghìn tỷ đồng được cơ cấu lại theo cơ chế này và điểm chung là được giữ nguyên nhóm.

Một phần nợ xấu thực tế vẫn nằm ở đó, chỉ có điều là không có tỷ lệ đo lường cụ thể mức độ xấu đi trong 284,4 nghìn tỷ đồng đến nay như thế nào. Nếu chúng tiếp tục xấu đi sau khi đã được cơ cấu, thì trong tương lai gần các ngân hàng cũng sẽ phải chính thức nhận về.

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: Cơ hội ấm lại phân khúc cao cấp

==> Thị trường bất động sản: Luật hở, mua nhà phát run!

Đề xuất mở rộng chính sách cho người nước ngoài mua nhà nếu được thông qua sẽ góp phần giải quyết đáng kể lượng tồn kho, nhất là phân khúc cao cấp.

Những thay đổi lớn
Sau gần 5 năm kể từ khi Nghị quyết 19/2008/QH12 của Quốc hội quy định về chương trình thí điểm cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, đến nay mới chỉ có 126 trường hợp người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, phần lớn trong số này là kết hôn với công dân Việt Nam. Kết qua này so với 80.000 người nước ngoài (chưa kể Việt kiều) đang sinh sống và làm việc ở Việt Nam là quá “khiêm tốn”.
Theo phân tích của Công ty CBRE, kết quả “khiêm tốn” này xuất phát từ nguyên nhân chính là rào cản từ chính sách, cũng  như giá mua nhà vẫn còn khá cao so với chi phí thuê nhà, nên hầu hết các tổ chức nước ngoài vẫn chuộng hình thức thuê.
 
Mở rộng chính sách cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ giúp giải quyết tốt bài toán tồn kho bất động sản cao cấp - Ảnh: Lê Toàn
Để gỡ nút thắt chính sách, Bộ Xây dựng mới đây đã đưa ra những đề xuất theo hướng thông thoáng hơn cho đối tượng là người nước ngoài, Việt kiều được mua nhà và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Một số thay đổi đáng chú ý như thay vì người nước ngoài chỉ được mua căn hộ chung cư, còn được mua nhà liên kế, biệt thự.
Về tổ chức, ngoài doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có chức năng kinh doanh bất động sản, thêm nhiều đối tượng người nước ngoài có thể mua nhà tại Việt Nam như các quỹ đầu tư nước ngoài, ngân hàng nước ngoài, các chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (trừ các tổ chức ngoại giao, các tổ chức phi chính phủ).
Về cá nhân, đề nghị cho phép tất cả đối tượng được cấp visa vào Việt Nam từ 3 tháng trở lên được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (trừ những người đang làm việc ở các cơ quan ngoại giao, các tổ chức phi chính phủ).
Ngoài ra, người nước ngoài cũng được bán, tặng, cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở. Trường hợp bán nhà ở trước thời hạn 12 tháng phải nộp thuế thu nhập gấp 2 lần so với mức thuế thu nhập phải nộp theo quy định hiện hành.
Về số lượng sản phẩm, Bộ đề xuất đưa ra 2 phương án là có thể được mua và sở hữu nhà ở không hạn chế về số lượng, hoặc chỉ được mua, sở hữu không quá 2 căn hộ, nhà ở riêng lẻ.
Hướng mở cho hàng tồn kho
Theo các chuyên gia bất động sản, việc mở rộng chính sách cho người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam như đề xuất của Bộ Xây dựng nếu được thông qua chắc chắn sẽ kích thích thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp.
Ông Phùng Chu Cường, Tổng giám đốc CTCP Địa ốc Phú Long cho rằng, nhu cầu mua nhà ở của người nước ngoài làm ăn và sinh sống tại Việt Nam và Việt kiều hiện nay là rất lớn. Mặt khác, hiện tại các doanh nghiệp bất động sản trong nước có nhiều dự án đáp ứng đủ điều kiện của các chuyên gia nước ngoài đang dư cung, trong đó, có nhiều dự án trước đó từng có nhiều khách hàng tìm thuê mua là các chuyên gia người nước ngoài, Việt kiều, nhưng họ rất khó tiếp cận vì rào cản chính sách. Vì vậy, đề xuất lần này của Bộ Xây dựng có khả năng mang lại một luồng gió mới, làm ấm lại thị trường bất động sản, nhất là phân khúc cao cấp.
Còn theo ông Huỳnh Anh Dũng, giảng viên cao cấp Hội đồng chuyên gia bất động sản Hoa Kỳ, hàng tồn kho đang là vấn nạn của thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu thời gian tới, chính sách thu hút dòng vốn người nước ngoài, kiều bào cởi mở hơn, sẽ góp phần giải quyết được hàng tồn kho, bởi nhu cầu mua nhà của các đối tượng này khá lớn, nhất là Việt kiều.
“Chỉ tính cộng động người Việt đang sinh sống tại nước ngoài cũng đã có khoảng 5 triệu người, trải rộng trên 100 quốc gia khắp thế giới. Nếu tính theo độ tuổi các thế hệ kiều bào đang sinh sống tại nước ngoài, thì thế hệ F2 có độ tuổi từ 48 - 65 chiếm khoảng 38%. Đây là độ tuổi mà kiều bào đã định cư lâu năm, ổn định về tài chính, con cái đã trưởng thành và có công ăn việc làm ổn định. Với độ tuổi này, một số lượng không nhỏ kiều bào đều mong muốn được “lá rụng về cội”, trở về quê hương sau bao nhiêu năm bôn ba, tần tảo, làm lụng. Chính đối tượng này sẽ giải quyết rất hiệu quả câu chuyện hàng tồn kho của thị trường hiện nay”, ông Dũng đánh giá.

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thứ Ba, 27 tháng 8, 2013

Thị trường bất động sản: Luật hở, mua nhà phát run!

==> Thị trường bất động sản: “Sóng ngầm” đằng sau dự án xin chuyển đổi

Một trong những bất cập của chính sách phát triển nhà ở xã hội là chưa có quy định rõ ràng, cụ thể cho loại hình này.

“Qua bảy năm thực hiện, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản bộc lộ nhiều vướng mắc, bất cập khiến người dân phải chịu thiệt thòi” - nhiều đại biểu góp ý tại buổi giám sát của Đoàn đại biểu Quốc hội về việc thực hiện hai luật này tại quận 7, Bình Tân và huyện Bình Chánh ngày 26-8.
Luật chưa bảo vệ quyền lợi của dân
Một trong những điểm hở của kinh doanh bất động sản khiến rất nhiều người dân mua nhà phải gánh chịu hệ lụy là không có biện pháp chế tài đối với chủ đầu tư. Ông Nguyễn Ngọc Hòa, đại biểu Quốc hội TP.HCM, nêu thực trạng: Nhiều chủ đầu tư sau khi xây xong đã bán hết nhà cho dân nhưng lại chưa hoàn chỉnh về hạ tầng, chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoặc có vi phạm trong xây dựng nên suốt thời gian dài người dân bị “treo” luôn giấy chủ quyền.
“Khi người dân yêu cầu được cấp giấy hồng, cơ quan nhà nước cho rằng chủ đầu tư chưa hoàn thành các yếu tố nêu trên nên cũng không giải quyết cấp giấy. Cuối cùng, toàn bộ “trái banh” bị đá về cho dân và họ lãnh đủ thiệt hại” - ông Hòa nói.
Theo đại biểu Quốc hội Nguyễn Ngọc Hòa, cần phải có cơ chế ràng buộc chủ đầu tư để người dân không bị thiệt thòi khi mua nhà dự án.Trong ảnh: Thi công nhà ở tại một dự án ở huyện Bình Chánh. Ảnh: HTD
Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân, Trưởng phòng Kế hoạch, Sở TN&MT, cho rằng do luật chưa quy định chặt chẽ nên hiện người dân không thể an tâm khi mua nhà. “Tính an toàn trong giao dịch gần như không có, không cơ quan nào đứng ra đảm bảo giao dịch an toàn cho người dân. Ngoài ra, việc tiếp cận với thông tin về pháp lý nhà đất của người dân cũng rất khó khăn. Hiện tượng giả mạo giấy tờ nhà đất xảy ra nhiều nhưng khi xảy ra sự cố thì Luật Kinh doanh bất động sản cũng không quy định rõ cán bộ công chứng, cán bộ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hay tổ chức nào phải chịu trách nhiệm về chuyện này” - bà Vân nói.
Bà Vân cũng cho rằng tại TP.HCM đã có việc chủ đầu tư dự án sau khi đã bán nhà và bàn giao cho khách hàng nhưng vẫn mang giấy đỏ đi thế chấp ngân hàng (Pháp Luật TP.HCM ngày 26-8). “Chủ đầu tư vừa bán nhà lấy tiền mặt của dân, vừa mang chính tài sản đã bán cho dân để đi thế chấp ngân hàng là không chấp nhận được” - bà Vân phát biểu.
Cần tiêu chí rõ ràng về nhà ở xã hội
Trong việc chủ đầu tư mang giấy đỏ đi thế chấp ngân hàng dù đã bán căn hộ cho người dân, tôi cho rằng Nhà nước phải có trách nhiệm chủ động phối hợp với chủ đầu tư và ngân hàng để giải quyết. Không thể để người dân trở thành nạn nhân được.
Tại buổi giám sát, nhiều ý kiến cho rằng một trong những bất cập trong chính sách phát triển nhà ở xã hội là chưa có quy định rõ ràng, cụ thể cho loại hình nhà ở này (hoặc có những quy định không phù hợp thực tiễn). Ông Trần Minh Khiêm, Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân, dẫn chứng: Việc khống chế chiều cao của nhà ở xã hội chỉ được sáu tầng là quá thấp và không phù hợp với thực tế đô thị TP.HCM.
Ông Đoàn Nhật, Phó Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, phát biểu: Hiện nay người có nhu cầu về nhà ở xã hội rất nhiều, tuy nhiên không thể với tới kiểu nhà ở xã hội hợp pháp theo quy định hiện hành. Đó là bởi tiêu chuẩn về nhà ở xã hội cũng gần như theo tiêu chuẩn về nhà ở thương mại nên giá thành rất cao. Ông Nhật nêu thực tế: Trong năm 2013, huyện Bình Chánh phải di dời hơn 2.500 hộ dân để thực hiện các dự án trọng điểm của TP. Đa phần là các hộ dân sống ven kênh rạch, nhà có diện tích nhỏ nên tiền bồi thường không đủ để tạo lập chỗ ở mới. “UBND huyện Bình Chánh đề xuất Luật Nhà ở nên đưa các đối tượng như thế này được phép thuê và thuê mua nhà ở xã hội. Luật cần quan tâm hơn đến các đối tượng này để góp phần giải quyết chỗ ở cho người nghèo, đồng thời hạn chế được tình trạng xây nhà không phép, trái phép như trong thời gian qua” - ông Nhật đề nghị.
Việc ngân hàng đồng ý thế chấp tài sản không còn là của riêng chủ đầu tư là sai quy định. Trong trường hợp này, chính ngân hàng cũng phải chịu trách nhiệm liên đới. Riêng chủ đầu tư có dự án đã thế chấp ngân hàng, chưa giải chấp mà đã bán cho dân là vi phạm hình sự rồi.
TS TRẦN DU LỊCH, Phó Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội TP.HCM
Quá trình thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản, quyền lợi người dân vẫn chưa được bảo vệ tốt. Khi có vụ việc vi phạm pháp luật xảy ra, người dân thường gánh chịu thiệt thòi, bất lợi. Trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản với chủ đầu tư trong các dự án nhà ở người dân hầu hết ở vào thế bất lợi.
Ông ĐOÀN NHẬT, Phó Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: “Sóng ngầm” đằng sau dự án xin chuyển đổi

==> Thị trường bất động sản Myanmar: Nhiều cơ hội, lắm thách thức

Việc các dự án nhà ở thương mại đã huy động vốn của người dân giờ chủ đầu tư xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội đang tạo ra nhiều hệ lụy cho khách hàng.

Bỏ ra gần 1 tỷ đồng góp vốn mua dự án chung cư thương mại B5 – Cầu Diễn, Từ Liêm, Hà Nội do Công ty cổ phần tập đoàn đầu tư xây dựng nhà đất (Housing Group) làm chủ đầu tư từ năm 2011. Ông Nguyễn Văn T (Nam Định) không những chờ dài cổ vài năm mà vẫn chưa nhận được nhà. Giờ lại nhận thêm tin, chủ đầu tư dự án này đang làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng để xin chuyển đổi dự án này sang nhà ở xã hội.
Ông T cho biết “Chúng tôi góp vốn mua nhà ở thương mại chứ không mua nhà ở xã hội. Với những quy định về nhà ở xã hội, khách hàng của dự án sẽ bị “gạt” ra ngoài vì không đủ điều kiện (hộ khẩu, thu nhập…). Chủ đầu tư dự án không có quyền đơn phương chuyển đổi dự án thành nhà ở xã hội mà không có sự đồng ý của nhà đầu tư thứ cấp”.
Trước đó, ngày 19/3/2013, Liên danh Công ty cổ phần tập đoàn đầu tư xây dựng Nhà đất và Công ty TNHH MTV Xuất nhập khẩu và Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội (Liên danh – chủ đầu tư dự án chung cư B5 Cầu Diễn) đã có Công văn số 119/CV – LD gửi Bộ Xây dựng xin điều chỉnh cơ cấu căn hộ và chuyển đổi dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại ô đất CT5 huyện Từ Liêm, Hà Nội (nơi xây dựng dự án B5 Cầu Diễn - PV)
Đồng cảnh ngộ với ông T, nhiều khách hàng mua nhà tại BrightCity - AZ Thăng Long (Hoài Đức, Hà Nội) do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư cũng tự nhiên bị ép vào tình huống tương tự.
Anh Nguyễn Văn Quân (người mua nhà) cho biết, năm 2011, anh đã ký hợp đồng đặt cọc hơn 500 triệu đồng để mua căn hộ diện tích 88 m2 tại dự án chung cư AZ Bright. Nếu dự án chuyển đổi, diện tích căn hộ sẽ bị thu hẹp lại dưới 70m2 nên không phù hợp với nhu cầu sinh sống. Thêm vào đó, dự án cũng sẽ không còn tiện ích khác như hầm để xe; Mật độ dân số đông lên trong khi số lượng thang máy không thay đổi, dịch vụ khác không đảm bảo sẽ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân.
Được biết, dự án chung cư AZ Bright là một trong 3 dự án chung cư đầu tiên được UBND TP Hà Nội cho phép chuyển đổi mục đích sang nhà ở xã hội. Dự án có diện tích 1,5 ha trong đó diện tích xây dựng chiếm 5626m, mật độ xây dựng đạt 32,92% và gần 70% diện tích cảnh quan, cây xanh, 3 tầng hầm liên thông 4 tòa nhà. Sau khi hoàn thành, dự kiến hơn 1300 căn hộ, diện tích từ 70-90m2.
Theo phương án mà chủ đầu tư đề xuất điều chỉnh và đã được đồng ý về mặt nguyên tắc, Dự án AZ Thăng Long vẫn giữ nguyên diện tích đất, diện tích xây dựng và chiều cao công trình, thay đổi lớn nhất là bỏ 3 tầng hầm và chia nhỏ 820 căn hộ có diện tích lớn thành 1.496 căn hộ có diện tích từ 50 - 70 m2.
Trước những kiến nghị của khách hàng, trao đổi với PV VnMedia ông Nguyễn Quốc Tuấn – Phó giám đốc Sở xây dựng Hà Nội cho biết, căn cứ khoản 3, Điều 1, Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08/3/2013 của Bộ Xây dựng, việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ chỉ được thực hiện đối với các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ (kể cả cao tầng và thấp tầng) mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng.
Tuy nhiên, theo tìm hiểu của PV quy định đặt ra là vậy nhưng thực tế các chủ đầu tư có xin ý kiến của khách hàng hay không và có được khách hàng đồng thuận hay không lại là một câu chuyện khác. Việc các khách hàng không đồng tình cho chủ đầu tư chuyển đổi sẽ là một rào cản lớn cho quá trình “hóa kiếp” nhiều dự án.

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản Myanmar: Nhiều cơ hội, lắm thách thức

==> Thị trường bất động sản: Thu nhập 8 triệu đồng/tháng có thể mua nhà

CafeLand - Thị trường còn nguyên sơ, nguồn cung bất động sản chưa nhiều tại các phân khúc, chính sách mở cửa của chính phủ đang tạo hành lang thông thoáng hơn cho các nhà đầu tư ngoại, những thế mạnh kể trên đã làm cho thị trường bất động sản Myanmar hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư Việt Nam, đặc biệt khi bất động sản trong nước đang trì trệ.

Một trong những sự án lớn của doanh nghiệp Việt tại Myanmar
Với dân số khoảng 60 triệu người cùng vị trí địa lý thuận lợi, thời gian gần đây Myanmar đang thực hiện chính sách mở cửa để thu hút nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước. Theo đó, Chính phủ nước này đã ban hành Luật đầu tư mới, tăng thời hạn thuê đất từ 30 năm lên 50 năm, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp xuống còn 25% đối với các doanh nghiệp FDI, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp lên 5 năm đối với các doanh nghiệp mới đầu tư vào Myanmar,…
Những chính sách này đã giúp cho nguồn vốn FDI vào Myanmar tăng lên đáng kể trong thời gian gần đây, đặc biệt ở thủ đô Yangon, nơi mà trong năm 2012 số lượng dự án FDI tăng mạnh 1.200% theo năm.
Theo đánh giá của giới chuyên gia, Myanmar là một trong những thị trường rất tiềm năng tại khu vực Đông Nam Á. Giá bất động sản tương đồng với các nước đang phát triển, dân số đông và quá trình đô thị hóa đang diễn ra kéo theo nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư bao gồm các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Những lợi thế này đã thu hút được không chỉ các nhà đầu tư Việt mà còn hấp dẫn nhiều nhà đầu tư tại các nước Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore,…
Khảo sát mới đây của Công ty Savills cho thấy, tình hình hoạt động của thị trường bất động sản tại Yangon khá khả quan trong 12 tháng qua khi nhu cầu về khách sạn và nhà ở đang cao hơn so với nguồn cung hiện tại, đặc biệt tại thủ đô Yangon.
Theo thống kê, tổng nguồn cung khách sạn từ 3 – 5 sao ở Yangon đạt xấp xỉ 3.000 phòng, tương đương 5% nguồn cung tại Hồng Kông, 26% của Tp.HCM và 40% của  Hà Nội.
Thị trường căn hộ dịch vụ của Yangon chỉ có khoảng 840 căn. Số lượng này chỉ bằng 25% của Tp.HCM và 28% của Hà Nội. Trên thị trường văn phòng, tình hình hoạt động khá sôi nổi khi công suất trung bình đạt khoảng 98% dù một số các dự án văn phòng đã tăng giá thuê từ 78% - 100% trong nửa đầu năm 2013 so với cùng kỳ năm 2012.
Phân khúc khách sạn 4 và 5 sao ở Yangon  hoạt động khá tốt khi công suất thuê phòng đạt từ 90% đến 100% vào cả những ngày thường và cuối tuần do tình trạng thiếu phòng. Trong khi đó, lượng khách quốc tế đến Yangon đạt khoảng 560.000 trong năm 2012, tăng mạnh 53% theo năm.
Theo ông Troydon John Griffiths - Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam “các doanh nghiệp Việt Nam có nhiều điều kiện để thành công tại Myanmar vì thị trường này tương đồng với mô hình tăng trưởng và những thách thức của một thị trường mới nổi”.
Dù vậy, ông Chris Marriott - CEO của Savills Đông Nam Á cho rằng, với một thị trường còn nguyên sơ và đang phát triển như Myanmar tất nhiên không chỉ có cơ hội mà còn tiềm tàng những thách thức đối với các nhà đầu tư Việt như rủi ro thanh toán hoặc mức vốn với nhà đầu tư nước ngoài; giá đất trên thị trường Myanmar còn khá cao.
Thêm vào đó, giá bán căn hộ và sức cạnh tranh tại thị trường này sẽ tăng lên mạnh mẽ trong thời gian tới khi nhiều dự án được đầu tư xây dựng cách đây vài năm sẽ đi vào hoạt động làm nguồn cung tại tất cả các phân khúc tăng đáng kể. Sự cạnh tranh của các nhà đầu tư đến từ các nước khác cũng là một yếu tố gây trở ngại cho các nhà đầu tư Việt khi mà họ có kinh nghiệm và đến đây từ rất sớm. Vì vậy, khi các nhà đầu tư khi tiến vào Myanmar cần có sự am hiểu về thị trường và xác định một chiến lược đầu tư dài hạn, ông Marriott đưa ra lời khuyên.

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: Thu nhập 8 triệu đồng/tháng có thể mua nhà

==> Thị trường bất động sản: Các loại chung cư tiếp tục giảm giá

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nói, gia đình trẻ thu nhập khoảng 7 - 8 triệu đồng/tháng có thể vay ưu đãi từ ngân hàng để mua nhà giá rẻ, diện tích nhỏ ở những dự án ngoại thành hoặc vùng giáp ranh với các quận.

Gia đình trẻ đang tìm tới những dự án nhà giá rẻ ở ngoại thành
Thu nhập thấp mua nhà nhỏ

Nói về khả năng tiếp cận nhà xã hội của người dân, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, cần nhiều gói  cũng như nhiều loại hình sản phẩm để người thu nhập trung bình và thu nhập thấp ở đô thị giải quyết được vấn đề nhà ở. Với những người có thu nhập thấp nhưng đủ khả năng vay ngân hàng, phải có dải sản phẩm từ nhỏ tới lớn. Đơn cử, tiêu chuẩn nhà thu nhập thấp theo quy định là 30m2- 70m2 có hạ tầng đầy đủ. Sắp tới, có thể có các căn hộ nhỏ hơn đáp ứng nhu cầu của đối tượng độc thân hoặc những người có thu nhập quá thấp.

Trước mối lo đây sẽ là những khu ổ chuột trong tương lai, ông Nguyễn Trần Nam nói: “Ngay tại đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh, có những hộ gia đình 24 người chen chúc trong diện tích chỉ 30m2. Vì thế, chúng ta cần thực tế, cân đo đong đếm từ nhu cầu đến khả năng của người dân một cách hợp lý. Tại dự án Đặng Xá của Viglacera, rất nhiều cặp vợ chồng trẻ đã mua căn hộ 30m2 và hài lòng”. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam tính toán: “Với giá bán chỉ 8,5 triệu đồng/m2 (căn hộ 30m2 - giá chỉ 250 triệu đồng), theo quy định, người mua phải tự lo khoảng 50 triệu (20%), ngân hàng cho vay 80% là 200 triệu, trả trong 10 năm, mỗi năm trả 20 triệu tiền gốc, mỗi tháng trả 1,66 triệu đồng, lãi 6% tính trên gốc tổng số tiền đầu tiên. Như vậy, mỗi tháng trả cả gốc lẫn lãi là 2,66 triệu đồng, những tháng sau gốc giảm thì lãi cũng giảm, nếu được vay trong 15 năm như một số ngân hàng công bố thì con số trả hàng tháng còn giảm hơn nhiều. Với thu nhập của 2 vợ chồng khoảng 7 - 8 triệu đồng/tháng  thì vay mua nhà trả nợ được!”.

Trả lời câu hỏi về việc tiếp tục hạ giá nhà xã hội hơn nữa, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, với mức hỗ trợ của Nhà nước như hiện nay về thuế, về tiền sử dụng đất, nhất là từ gói hỗ trợ tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, giá nhà xã hội đã có giá từ 10-12 triệu đồng/m2, tại Hà Nội. Một số tỉnh, thành phố khác như Hưng Yên, Thái Bình, Phú Thọ, Nghệ An, Bắc Ninh... có giá dưới 7 triệu đồng/m2. Thực tế, hiện nay, đã có những dự án như thế như dự án CEO Quốc Oai giá 8 triệu đồng/m2, dự án Viglacera tại Đặng Xá có giá 8,5 triệu đồng/m2... Bên cạnh rất nhiều chính sách hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước, doanh nghiệp phải làm sao giải được bài toán nhà ở giá thành thấp nhưng chất lượng không thấp. Điểm quan trọng là doanh nghiệp phải vận dụng thành tựu mới trong khoa học công nghệ mới có thể tiếp tục kéo giá thành căn hộ xuống.

Không đủ tiền mua thì thuê

Đại diện Bộ Xây dựng khẳng định, chất lượng nhà ở xã hội tại các dự án đang triển khai không khác gì nhà ở thương mại về yêu cầu kỹ thuật và an toàn. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam giải thích: “Chỉ có sự khác nhau về vật liệu hoàn thiện. Điều này thể hiện từ chất lượng kiến trúc, chất lượng cảnh quan môi trường đến chất lượng công trình, đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân. Nhà ở xã hội vẫn phải cạnh tranh và người dân có toàn quyền lựa chọn mà không bị bắt buộc phải mua của dự án nào”.

Tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản đầu tháng 8-2013, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã chỉ đạo các cơ quan liên quan khẩn trương nghiên cứu cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở để cho thuê. Hoàn toàn đồng tình quan điểm này, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, còn nhiều đối tượng chưa có khả năng mua nhà thu nhập thấp dù với căn hộ có diện tích nhỏ nhất, nên rất cần chính sách phát triển và hỗ trợ nhà ở cho thuê. Ông trình bày: “Chúng tôi tính toán để làm sao các hộ gia đình đi thuê căn hộ khoảng 40-45m2 chỉ mất khoảng 2 triệu đồng/tháng. Các chính sách này đã được thể hiện trong nội dung Nghị định quản lý và phát triển nhà ở xã hội đã được trình Chính phủ.

Bên cạnh đó có thể phát triển một số dự án nhà ở thuê gói, tức là có thể thuê một hợp đồng 6 năm hoặc 12 năm, nói cách khác là sở hữu nhà ở có thời hạn. Trong thời gian đi thuê nhà đó coi như nhà của người thuê, có thể cho thuê lại, thuê để kinh doanh hoặc chuyển nhượng hợp đồng và giá cả ổn định trong suốt 6 hoặc 12 năm”. Đại diện Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh quan điểm: “Nhà nước cố gắng lo chỗ ở cho người dân, chứ không lo sở hữu nhà cho người dân. Việc này phải giải quyết trong hàng chục năm, chứ không phải trong một vài năm”.

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: Các loại chung cư tiếp tục giảm giá

==> Thị trường bất động sản Hà Nội: Xây trường trên ‘đất vàng’

Ðến thời điểm này, câu hỏi liệu giá bất động sản đã chạm "đáy" như nhận định của một số chủ đầu tư hay chưa, vẫn còn... bỏ ngỏ, bởi cơ chế định giá bất động sản, kể cả định giá đất áp dụng trong quá trình bồi thường hỗ trợ tái định cư vẫn còn những điều bất cập, chưa phù hợp thực tế và đang được điều chỉnh, bổ sung.

Tuy nhiên, điều dễ nhận thấy, trong nửa năm qua, thị trường bất động sản đang thuộc về người mua. Hình ảnh dự án quảng cáo tờ rơi tại các ngã tư, trên thân cây hoặc các vị trí công cộng rất hiếm thấy của bốn năm trở về trước, thì từ đầu năm đến nay, xuất hiện nhan nhản khắp đường phố. Nói rằng, giá bất động sản đã chạm "đáy" sẽ chưa hẳn đúng, bởi việc mua nhà đất thời gian gần đây chỉ thuận lợi với những người có điều kiện tài chính dồi dào. Ở mức giá trung bình 12 - 14 triệu đồng/m2, thì vẫn "quá xa" với những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.
Mặc dù giá bất động sản vẫn có xu hướng giảm tiếp, song theo kết quả nghiên cứu của nhiều công ty tư vấn kinh doanh bất động sản, thị trường vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong tương lai gần về sức mua và khả năng thanh khoản. Báo cáo của Công ty CBRE Việt Nam cho thấy, từ quý II-2012, giá trung bình mỗi mét vuông căn hộ tại Hà Nội dao động quanh ngưỡng 27 - 28 triệu đồng. Nhưng tính đến hết quý II-2013, mức giá này chỉ còn xấp xỉ 20 triệu đồng/m2. Những căn hộ có giá 1 - 2 tỷ đồng được giao dịch nhiều nhất (chiếm hơn 40% tất cả các giao dịch căn hộ tại Hà Nội). Còn theo công bố của Sở Xây dựng Hà Nội về chỉ số giá giao dịch bất động sản căn hộ chung cư quý II - 2013 cho thấy, tất cả các loại căn hộ chung cư ở cả ba phân khúc: Cao cấp, trung cấp, bình dân tại các quận gồm: Ba Ðình, Ðống Ða, Tây Hồ, Cầu Giấy, Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hà Ðông và huyện Từ Liêm đều giảm mạnh so với thời điểm so sánh gốc quý I - 2011. Giá chung cư cao cấp giảm từ 17% (quận Thanh Xuân) đến 28% (quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm). Trong khi đó, chung cư trung cấp có mức giảm sâu hơn, với mức giảm thấp nhất là 17% (quận Cầu Giấy) và cao nhất tại Hà Ðông tới 33%. Bên cạnh đó, quận Hoàng Mai có loại hình chung cư bình dân giảm đến 20%.
Ðại diện Sở Xây dựng cho biết, bảng chỉ số giá này được Sở xác định theo phương pháp thống kê, tính toán, dựa trên số liệu cung cấp từ Cục Thuế Hà Nội, các sàn giao dịch bất động sản, Văn phòng đăng ký đất và nhà thành phố Hà Nội, UBND các quận, huyện và kết quả khảo sát do Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC khảo sát thực tế các giao dịch phát sinh trên địa bàn.
Do giá bất động sản giảm, nên để thu hút khách hàng, nhiều chủ đầu tư tiếp tục tung ra những gói khuyến mãi hấp dẫn. Chẳng hạn, mới đây, Cengroup phối hợp ngân hàng mua lại 222 căn hộ dự án CT2A Tân Tây Ðô (Ðan Phượng, Hà Nội) để phân phối lẻ ra thị trường. Trong tháng 8 này, khách hàng mua căn hộ tại dự án được tặng ngay hai lượng vàng SJC. Bên cạnh đó, khách hàng còn được hỗ trợ lãi suất 6%/năm (ngân hàng cho vay 8%/năm, chủ đầu tư hỗ trợ thêm 2%). Giá căn hộ CT2A Tân Tây Ðô trung bình 13,5 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT).
Nhiều chuyên gia dự báo, khủng hoảng trên thị trường bất động sản còn phải vài năm nữa mới chấm dứt. Về phân khúc có tính thanh khoản tốt nhất trong thời điểm thị trường khó khăn là căn hộ chung cư sẽ vẫn giảm giá. Nhưng để bán được sản phẩm, thu hồi vốn sớm, các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược kinh doanh. Bởi, cái thời làm bất động sản theo kiểu manh mún, "ăn xổi" đã qua rồi.

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây