Tìm kiếm Blog này

Thứ Năm, 26 tháng 9, 2013

Thị trường bất động sản: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có khả thi?

==> Thị trường bất động sản: “Không tránh né được” thực tế về sở hữu đất đai

CafeLand – Việc cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được kỳ vọng là một trong những giải pháp góp phần giải tỏa khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay. Vì vậy, ngay trong bản dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (lần 4) mà Bộ Xây dựng vừa công bố đã dành hẳn một điều để hướng dẫn nội dung này.

Được thế chấp dự án để vay vốn
Bản dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này gồm 12 chương với 188 điều (hơn 3 chương và 35 điều so với Luật nhà ở 2005). Đáng lưu ý, tại điều 47 của dự thảo luật lần này quy định việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án và khách hàng mua căn hộ.
Theo đó, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng khi đã có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã có giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp và dự án này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng.
Đối với cá nhân, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu muốn thế chấp thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng (nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, có biên bản bàn giao nhà ở (trong trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở) và nhà ở này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng, không có khiếu kiện, tranh chấp.
Như vậy, khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực thì khách hàng mua căn hộ dự án hoàn toàn có thể đem tài sản hình thành trong tương lai đi thế chấp ngân hàng. Cần nói thêm là dù trước đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010 hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 thừa nhận loại giao dịch thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai (khoản 2 điều 61 Nghị định 71). Tuy nhiên, quy định này cũng chỉ mang tính nguyên tắc, bởi nó trái với Điều 91 Luật Nhà ở quy định điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch dân sự (mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý) phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật.
Chính vì bất cập trên, nên thời gian qua tại hầu hết các dự án bất động sản, khách hàng mua căn hộ dự án chỉ có thể thế chấp tài sản hình thành trong tương lai tại ngân hàng đã có thỏa thuận với chủ đầu tư mà không thể thế chấp tại các ngân hàng khác. Và việc này thường được các chủ đầu tư quảng cáo dưới dạng mua căn hộ dự án A được ngân hàng B cho vay.
Rủi ro còn đó
Mặc dù đã quy định cụ thể trong bản dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, nhưng bản thân việc Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ mang lại những thiệt thòi và rủi ro không nhỏ cho khách hàng cũng như các ngân hàng.
Về phía khách hàng, hiện nay hầu hết các chủ đầu tư đều đem dự án thế chấp các ngân hàng (có thể toàn bộ hoặc chỉ quyền sử dụng đất). Đối với trường hợp chủ đầu tư chỉ thế chấp quyền sử dụng đất thì khách hàng còn có thể đem căn hộ tương lai đi thế chấp tại các ngân hàng, còn nếu chủ đầu tư đem toàn bộ dự án (như trường hợp Tập đoàn Đất Xanh đem SunView Town thế chấp Ngân hàng Việt Á) thì khách hàng chỉ có thể trông chờ vào việc chủ đầu tư có thỏa thuận với ngân hàng thì mới được vay, khách hàng không thể lựa chọn cho mình ngân hàng mong muốn.
Ngoài ra, việc cho phép chủ đầu tư đem toàn bộ dự án đi thế chấp còn gây ra rủi ro lớn cho khách hàng khi tài sản hình thành trong tương lai (theo hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng mua bán) của khách hàng cũng chính là phần tài sản mà doanh nghiệp đã mang đi thế chấp.
Về phía ngân hàng, việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án cho ngân hàng khác và khách hàng lại thế chấp ở nơi khác nếu xảy ra tranh chấp giữa các ngân hàng về việc xử lý tài sản thế chấp thì phần thiệt lại thuộc về ngân hàng nhận thế chấp từ khách hàng. Do đó việc các ngân hàng sẽ siết chặt việc cho vay thế chấp là điều hoàn toàn dự đoán được.
Việc đưa quy định Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai vào Luật Nhà ở sửa đổi nhằm phần nào giúp xóa bỏ những điểm nghẽn tín dụng, xử lý nợ xấu là hành động đáng trân trọng của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, muốn hạn chế tối đa những rủi ro, khai thông dòng chảy tín dụng cho các dự án nhà ở thì sắp tới đây, khi Luật Nhà ở sửa đổi được Quốc hội thông qua, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn cần quy định cụ thể về điều kiện, trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai.

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: “Không tránh né được” thực tế về sở hữu đất đai

==> Thị trường bất động sản: Quy hoạch phân khu, nhiều dự án rơi vào bế tắc

Thảo luận về dự thảo sửa đổi Hiến pháp 1992 và dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách ngày 25/9, những băn khoăn về sở hữu đất đai thêm một lần được đặt ra.

Vấn đề sở hữu đất đai đang còn nhiều góc nhìn trái ngược.
Trong lời phát biểu khai mạc, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng nhấn mạnh, hội nghị cần phải tạo ra một sự đồng thuận cao nhất để có thể thông qua Hiến pháp và dự thảo luật đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 6 sẽ khai mạc cuối tháng 10 tới đây.

"Cả hai vấn đề đều hết sức hệ trọng, liên quan đến quá trình thúc đẩy sự phát triển của nước ta và giải quyết các vấn đề vướng mắc về kinh tế - xã hội, đời sống của người dân", Chủ tịch nói.

Một trong những vấn đề đặc biệt quan trọng cần tập trung thảo luận tại Hiến pháp được Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh là việc thu hồi đất đai đối với tổ chức, cá nhân trong những trường hợp thật cần thiết do luật định, vì lợi ích quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia, công cộng và phát triển kinh tế.

Kết nối giữa Luật Đất đai và Hiến pháp, đại biểu Đỗ Văn Đương, Ủy viên Ủy ban Tư pháp của Quốc hội cho rằng “cho dù có sở hữu tư nhân hay sở hữu toàn dân thì sở hữu toàn dân vẫn là tuyệt đối, sở hữu tư nhân vẫn phải phục tùng một cách tuyệt đối, cho nên bất kỳ quốc gia nào thu hồi đất làm lợi ích công cộng với quốc gia thì đương nhiên cá nhân phải chấp hành”.

Nhất trí với phương án thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, đại biểu Đương nhấn mạnh, sở hữu toàn dân không có tội lỗi gì, còn thực tế hiện nay dân thắc mắc nhất chính là việc khi thu hồi đất thì đền bù, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư có nhập nhằng , không công bằng, có bất công, có tham nhũng, đưa người dân đến cơ cực.

Góp ý về Luật Đất đai, Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội Tp.HCM Trần Du Lịch phản ánh băn khoăn của cử tri về quy định sở hữu đất đai toàn dân.

Vị đại biểu có “thâm niên” ba khóa tham gia Quốc hội này kể, năm 1993 tham gia làm Luật Đất đai đã thấy người sử dụng đất có 5 quyền: quyền chuyển nhượng, quyền để thừa kế… đó là quyền định đoạt của người chủ sở hữu. Đến 2003 mở rộng 5 quyền ra thành 7-8 quyền và đến bây giờ ta thừa nhận quyền đó là quyền tài sản.

“Quan điểm của tôi đất đai là tài nguyên, là lãnh thổ sở hữu toàn dân, không trái nghị quyết của Đảng, nhưng đất đai đã đầu tư từng miếng, từng mảnh mục đích khác nhau thì trên thực tế nó đã đa sở hữu rồi. Đây là vấn đề thực tế chúng ta không tránh né được, tránh né là không giải quyết được vấn đề đất”, ông Lịch phát biểu.

Cũng góp ý về đất đai, đại biểu Bùi Đức Thụ, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội bày tỏ sự chia sẻ và đồng tình cao với ý kiến của đại biểu Trần Du Lịch.

"Xung quanh vấn đề này đòi hỏi phải giải quyết căn cơ vấn đề, từ vấn đề sở hữu. Theo Luật Dân sự và các luật hiện hành thì chúng ta đã giao đến 7 - 8 quyền cho dân và khái quát hóa nó lại thì toàn bộ quyền sử dụng, quyền định đoạt đã giao cho người sử dụng đất đối với đất ở. Trong khi đó quyền chiếm hữu vẫn khẳng định về nhà nước thì tôi cho việc đó là không tương thích", ông Thụ phân tích.

Vẫn theo đại biểu Thụ thì với chủ trương xây dựng phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong đó có thị trường bất động sản, nhưng vẫn duy trì sở hữu toàn dân thì không có sự tách biệt về sở hữu. Vì muốn trao đổi, chuyển nhượng, trước hết phải chủ sở hữu của sản phẩm mình thì mới có quyền chuyển nhượng, trao đổi.

Ông Thụ cũng nêu thực tế, từ khẳng định đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý dẫn đến tình trạng nhà nước trong khi thu hồi đất là quy định giá, trong quy định đó là quyết định phải áp chế và trong điều kiện lợi ích của dân, nhất là giá cả đối với đất đai quy định hiện nay không phù hợp thực tiễn đã dẫn đến mâu thuẫn về lợi ích, dẫn đến sự phản kháng lại của một bộ phận dân.

“Tôi cho đây là một vấn đề lớn mà chúng ta cần bàn một cách nghiêm túc”, ông Thụ đề nghị.

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thứ Tư, 25 tháng 9, 2013

Thị trường bất động sản: Quy hoạch phân khu, nhiều dự án rơi vào bế tắc

==> Thị trường bất động sản: Giá đền bù đất - câu chuyện chưa có hồi kết

Có quy hoạch phân khu, nhiều dự án được tiếp tục triển khai sau một thời gian dài tạm dừng để chờ đợi. Thế nhưng, trái với dự đoán ban đầu, nhiều dự án gần như “im hơi lặng tiếng” do chủ đầu tư lo ngại phản ứng của khách hàng trước những xáo trộn, khi dự án bị điều chỉnh quy hoạch.

Một con đường theo quy hoạch cũ được tỉnh Hà Tây phê duyệt là đường trục chính của dự án. Thế nhưng, theo quy hoạch phân khu khi sáp nhập vào Hà Nội thì con đường này sẽ phải điều chỉnh sang vị trí khác để khớp nối hạ tầng với các dự án bên cạnh.

Với phương án này, một loạt các dãy liền kề trong dự án sẽ phải mất đi để dành cho việc xây đường. Trong khi đó nhiều vị trí thuộc dự án đã được chủ đầu tư ký hợp đồng bán cho người mua nhà từ nhiều năm trước. Sẽ trả lời như thế nào với những người mua nhà đang là vấn đề không hề đơn giản với những dự án nằm trong diện bị điều chỉnh theo quy hoạch phân khu đợt này.

 Con đường nằm trong quy hoạch phân khu
Chị Hiền, một người mua nhà tại một dự án ở huyện Hoài Đức cho biết, chiếu theo quy hoach phân khu thì con đường trước măt nhà chị phải điều chỉnh mở rộng từ 42-60 m. Như vậy, nhà chị  "bỗng dưng" bị mất mấy chục m2, trong khi chủ đầu tư lặng thinh chưa có hướng giải quyết gì.

Không chỉ bị ảnh hưởng bởi các tuyến đường, nhiều dự án còn bị rơi vào quy hoạch vùng đệm cây xanh. Nhiều dự án phải bổ sung thêm trường học trong khi dự án đã bán hết và chuẩn bị bàn giao nhà cho khách hàng. Có những dự án bị mất đất nhiều quá, không có đất để trả cho khách hàng đã nghĩ ra cách điều chỉnh quy hoạch bằng việc biến hết công viên thành nhà ở khiến mật độ san sát.

Đạị diện UBND Huyện Hoài Đức cho biết, khi quy hoạch phân khu được công bố, phần lớn các dự án trên địa bàn đều trong diện phải điều chỉnh. Có dự án bị ảnh hưởng nhiều, dự án bị ảnh hưởng ít nhưng tình trạng chung là phần lớn các dự án trên địa bàn vẫn chưa liên hệ với địa phương để tiếp tục triển khai.

Sau khi quy hoạch phân khu được công bố, giá đất tại các dự án bị ảnh hưởng lớn bởi quy hoạch đã giảm tới 50%, thậm chí có nơi giảm tới 70%. Nhưng cũng không phải là dễ bán. Giới BĐS lý giải về sự sụt giảm này là do người mua lo ngại về những tranh chấp, kiện tụng phát sinh trong thời gian tới.

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: Giá đền bù đất - câu chuyện chưa có hồi kết

==> Thị trường bất động sản: Mối nguy từ chung cư

Cái khó của GPMB là giá đất thị trường và khung giá của nhà nước chênh lệch nhau quá lớn, nhất là ở Hà Nội.
Hầu hết khiếu nại của những người có đất bị thu hồi liên quan đến mức giá đền bù. Cái khó của những người làm công tác GPMB là giá đất thị trường và khung giá của nhà nước chênh lệch nhau quá lớn, nhất là ở Hà Nội. Trong khi đó, quy định phải xác định “đất ở sát giá thị trường”. Và đem ra thực tế mới thấy không dễ  áp dụng, bởi giữa người dân và chính quyền đang tồn tại nhiều cách hiểu  khác nhau.
Khoảng cách
Báo cáo của các quận, huyện cho thấy, khiếu nại về giá đền bù đang xảy ra ở hầu hết các dự án trên địa bàn Hà Nội.
Mặc dù đã có quyết định thu hồi đất từ năm 2008, nhưng đến nay phần đất ở của 114/288 hộ thuộc “hoa thị đảo cỏ” thuộc cụm dân cư số 7, phường Phú Thượng, quận Tây Hồ trong dự án xây dựng cầu Nhật Tân vẫn chưa bàn giao mặt bằng vì khiếu kiện gay gắt. Theo người dân ở đây, mức đền bù đất ở quá thấp, không ít diện tích được bồi thường chỉ bằng 1 phần 10 so với thực tế giao dịch trên thị trường.
Phần đất nông nghiệp thuộc dự án vành đai 2 chưa bàn giao do vướng mắc giá đền bù
Dự án tuyến đường nối cầu Nhật Tân với sân bay quốc tế Nội Bài qua địa phận huyện Sóc Sơn được khởi công tháng 9/2011, dự kiến hoàn thành tháng 12/2014, nhưng hiện vẫn còn 348 hộ có đất thổ cư chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng. Nhiều hộ ở các xã Mai Đình, Tiên Dược cho biết, mức đền bù cho dân không sát giá thị trường. Mỗi mét vuông sát mặt đường dao động từ 15-20 triệu đồng/m2, nhưng thành phố chỉ áp giá đền bù chưa đến 2 triệu đồng/m2; mức giá hỗ trợ di dời nhà cửa chỉ bằng 1/10 so với thực tế, do vậy, hàng trăm hộ dân chưa đồng thuận.
Theo kế hoạch Dự án xây dựng quốc lộ 3 mới Hà Nội - Thái Nguyên sẽ hoàn thành giải phóng mặt bằng trong tháng 5/2013, nhưng đến nay mới chỉ xong phần diện tích thuộc địa phận Đông Anh. Gần 2,4 ha đất trên địa bàn huyện Gia Lâm và Sóc Sơn sẽ còn tiếp tục kéo dài do dân kiến nghị nâng giá đền bù và việc cơ quan chức năng phải “xác định giá đất ở sát với thị trường” tại địa phương đang gặp không ít vướng mắc.
Xác định “giá đất ở sát với thị trường”, theo Luật sư Nguyễn Văn Hải, Đoàn Luật sư Hà Nội: “Đó là quy định hợp lý nhưng vướng mắc lớn nhất thời gian qua chính là khung giá đất do UBND thành phố ban hành còn quá thấp so với thực tế. Mặt khác, phần lớn những người mua bán, chuyển nhượng đất thường “lách luật”.
Luật sư Nguyễn Văn Hải nói: “Định giá chính xác theo giá thị trường là khó, nhưng không phải không làm được. Điều luật quy định rõ, giá thị trường là giá thực tế người ta mua bán, chuyển nhượng với nhau và để định giá biết khu vực này giá bao nhiêu là không khó. Tuy nhiên, thực tế khi làm thủ tục trước bạ người ta không khai giá thật. Về thực tế biết là như thế, nhưng cơ sở pháp lý để đánh giá đúng giá là khó”.
Mâu thuẫn
Mấy năm qua, thị trường bất động sản đóng băng, các giao dịch gần như ngưng trệ. Cho dù nhiều quận, huyện đã ký hợp đồng với công ty tư vấn định giá, nhưng việc xác định giá đất ở thế nào cho phù hợp làm căn cứ đền bù đang gây lúng túng cho cơ quan chức năng và không dễ dàng thuyết phục người dân tại một số dự án.
GPMB đoạn Văn Cao - Tây Hồ kéo dài 6 năm nay vẫn chưa xong
Ông Nguyễn Đình Huệ, Giám đốc Văn phòng đăng ký nhà đất quận Hà Đông cho biết, khi người dân mua bán với nhau xảy ra ba tình huống gồm: Giá thấp hơn hoặc bằng giá quy định của nhà nước; Giá cao hơn gấp nhiều lần mức giá quy định và Diện tích đất nào đã có quy hoạch bao giờ cũng ảnh hưởng đến tâm lý người mua, kẻ bán nên giá cả “không biết thế nào” để xác định cho đúng. Nhiều trường hợp cán bộ bảo đúng, dân bảo sai nên không chịu nhận tiền, bàn giao mặt bằng.

Ông Nguyễn Đình Huệ nói: “Cái khó hiện nay để xác định được tiêu chí thế nào là giá sát giá thị trường trong điều kiện bình thường là rất khó. Thành phố hướng dẫn để các quận huyện chủ động, căn cứ vào mức giá do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành hàng năm, nhân với hệ số K để đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi cả đầu đi và đầu đến. Tôi nghĩ phương án này khả thi hơn, và thuận lợi cho cả thành phố”.
Với đất nông nghiệp, ngoài mức bồi thường, người bị thu hồi đất có thể được hưởng hỗ trợ mỗi m2 trong hạn mức bằng 30% giá đất ở trung bình của ba tuyến phố trên địa bàn quận huyện. So với các địa phương khác, mức bồi thường và hỗ trợ ở Hà Nội đối với đất nông nghiệp khá cao, nhưng khoản hỗ trợ kinh phí chuyển đổi, đào tạo nghề cho nông dân cũng gặp không ít phiền toái, hàng trăm hecta đất nông nghiệp thuộc rất nhiều dự án chưa được bàn giao.
Dân kêu thiệt, khiếu nại chính quyền làm không đúng, cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng phân bua, đã áp dụng tất cả các quy định của thành phố. Ông Nguyễn Văn Duẩn, Trưởng ban đền bù và giải phóng mặt bằng quận Tây Hồ cho biết: Ngay khi có quy định mới về xác định lại giá đất ở, hàng trăm phương án bồi thường, hỗ trợ của quận phải làm lại, tốn rất nhiều thời gian.
Quyết định 02 ra đời ngày 7/1/2013 và có hiệu lực sau 10 ngày (tức ngày 18/1/2013). Trong đó điều 12 quy định rõ nếu giá bồi thường chưa sát với giá chuyển nhượng trong điều kiện bình thường điều chỉnh theo giá đó. Từ 18/1 đến nay tất cả các phương án điều chỉnh theo quyết định 02 đều dừng lại chưa phê duyệt phương án nào.
Thành phố Hà Nội đang “giải cứu” sự chênh lệch này bằng việc lấy mức giá đất quy định trong khung giá do thành phố ban hành hàng năm nhân với hệ số K cao hơn trước đây để chi trả đền bù đối với từng dự án. Đồng thời, thành phố cũng vận dụng chính sách thưởng tiến độ ở “mức linh hoạt có thể” cho những người chấp hành nghiêm túc yêu cầu của thành phố. Mặt khác sẽ xem xét bán nhà tái định cư theo nhu cầu cho từng người có hoàn cảnh cụ thể. Tuy nhiên, đó chỉ là giải pháp “nhất thời” nhằm tạo sự đồng thuận của người dân, đẩy nhanh tiến độ đối với các dự án đang chậm trễ giải phóng mặt bằng.
Một cán bộ có thâm niên về giải phóng mặt bằng chia sẻ, nếu chi trả cho dân thiếu một chút sau này có thể đề xuất bổ sung, còn nếu chi trả quá số tiền so với thực tế sẽ vi phạm pháp luật: tiền không thu hồi lại được, còn trách nhiệm sẽ thuộc về mình.

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: Mối nguy từ chung cư

==> Thị trường bất động sản: "Siết" chặt thêm giấy phép xây dựng

Cư dân sống ở chung cư cần phải có ý thức giữ gìn môi trường sống của mình, tránh những tai họa đáng tiếc.
Mới đây, tôi đến thăm một người bạn ở chung cư 234 Phan Văn Trị (quận Bình Thạnh, TP.HCM) và nghe bạn than phiền về chuyện nhiều người sống ở chung cư rất cẩu thả, gây nguy hiểm cho người khác. Anh kể, chung cư thì cao, có nhiều hộ cứ ném rác bừa bãi từ trên cao xuống khiến người ở dưới lãnh đủ. Có lần một người đang đi dưới đường bị một vỏ lon bia bay từ trên trúng người nhưng may mắn anh này không bị gì. Nhiều lần ban quản trị chung cư nhắc nhở các hộ dân phải ý thức hơn, tránh quăng rác, đổ nước bẩn… xuống phía dưới nhưng tình trạng này vẫn chưa chấm dứt.
Nghe bạn kể tôi chỉ biết an ủi bạn cố gắng ngó trước ngó sau để tránh những rủi ro chứ không biết làm gì hơn. Tuy nhiên, từ ngày thăm bạn về, tôi lại nảy ra cái “tính xấu” là đi qua chung cư nào cũng ngó nghiêng xem chung cư ấy có an toàn không, môi trường sống thế nào. Và thực sự, tôi thấy lo cho một số người sống ở một số chung cư. Chẳng hạn, đi qua chung cư Ngô Gia Tự (quận 10) và một chung cư khác, tôi bắt gặp tình trạng người dân xả rác ngập giữa khoảng trống hai lô nhà khiến nơi đây rất dơ, tạo điều kiện cho ruồi muỗi phát sinh. Nhiều người dân nói với tôi là khu họ ở bị ô nhiễm vì rác, mùi hôi thối, làm ảnh hưởng sức khỏe cộng đồng, đặc biệt là người già và trẻ em. Họ cũng kể tháng 8 vừa qua, nhà của một hộ trong chung cư đã cháy, thiêu rụi nhiều tài sản và làm cả chung cư hoảng hốt.
Tình trạng xả rác ở các chung cư cũ vẫn còn nhiều, gây ô nhiễm môi trường sống trong cộng đồng. Ảnh: HTD
Qua báo chí, tôi biết thêm là nhiều chung cư khác trong TP đang xuống cấp trầm trọng, người dân sống rất nguy hiểm. Tuy nhiên, đó là do chung cư xây dựng lâu năm, việc xuống cấp là do thời gian. Còn những nguy hiểm khác chính là do con người tạo ra như có hộ thì chứa nhiều vật liệu gây cháy, có hộ quên khóa gas, ngắt cầu dao điện khi đi làm... Do vậy, chính những người dân sống ở chung cư cần phải ý thức giữ gìn môi trường sống của mình để tránh những tai họa đáng tiếc.

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: "Siết" chặt thêm giấy phép xây dựng

==> Thị trường bất động sản: Sở hữu chung cư trong 70 năm

Các hoạt động đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch và được kiểm soát chặt chẽ trên cơ sở tăng cường vai trò, trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng.

Giấy phép xây dựng sẽ là điều kiện để các chủ đầu tư khởi công công trình. Ảnh: Quang Hưng
Bộ Xây dựng vừa có tờ trình gửi Quốc hội giải trình các nội dung có liên quan đến Luật Xây dựng 2003 sửa đổi theo hướng bảo đảm cho các hoạt động đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch và được kiểm soát chặt chẽ trên cơ sở tăng cường vai trò, trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng.
Theo tờ trình của Bộ Xây dưng, Luật Xây dựng (2003) đã có quy định cụ thể về cấp phép xây dựng.
Tuy nhiên, những nội dung, yêu cầu trong giấy phép xây dựng còn chưa đủ để đảm bảo kiểm soát việc xây dựng công trình theo giấy phép được cấp, đáp ứng các yêu cầu về sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, các yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan và bảo đảm chất lượng xây dựng công trình.
Mặt khác, nội dung cấp phép xây dựng theo quy định còn sơ sài và nặng về thủ tục. Những vấn đề cần được xem xét cụ thể khi cấp phép xây dựng như thiết kế đô thị, cảnh quan, quy hoạch xây dựng chi tiết ... còn phụ thuộc vào nhận thức chủ quan của người có trách nhiệm giải quyết cấp phép xây dựng.
Các quy định hiện hành về cấp phép xây dựng chưa được phân định rõ giữa các loại công trình xây dựng, giữa nhà ở đô thị với nhà ở nông thôn, do đó điều kiện để cấp phép xây dựng cũng chưa được quy định cụ thể để phù hợp với từng loại công trình, nhà ở riêng lẻ.
Ngoài ra, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định còn đơn giản, chưa cho phép có đủ các thông tin cần thiết làm cơ sở để xem xét, cấp phép xây dựng dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian cấp phép xây dựng.
Góp ý với Dự thảo Luật Xây dựng sửa đổi, Uỷ ban Kinh tế Quốc hội yêu cầu Ban soạn thảo rà soát, bổ sung quy định một số điều, khoản cụ thể nhằm bảo đảm tính khả thi, tránh tùy tiện khi hướng dẫn, thực hiện pháp luật; nghiên cứu bổ sung các quy định làm rõ trình tự, thủ tục, trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị có liên quan như tài nguyên, môi trường, phòng cháy chữa cháy... trong hoạt động cấp giấy phép xây dựng theo cơ chế hành chính một cửa liên thông hiện đại; cần quy định nguyên tắc riêng về điều kiện, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn, theo công trình, làm rõ quy định cấp giấy phép với từng loại công trình.
Tiếp thu ý kiến góp ý, Trưởng ban soạn thảo Luật Xây dựng 2003 sửa đổi, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, Luật Xây dựng sửa đổi sẽ phân định rõ các loại công trình xây dựng, giữa nhà ở đô thị với nhà ở nông thôn, điều kiện để cấp phép xây dựng cũng sẽ được quy định cụ thể để phù hợp với từng loại công trình, nhà ở riêng lẻ.
Ngoài ra, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định phải có đủ các thông tin cần thiết làm cơ sở để xem xét, cấp phép xây dựng như: chứng nhận đảm bảo vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy, năng lực thi công của nhà thầu...

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: Sở hữu chung cư trong 70 năm

==> Thị trường bất động sản: Sửa Luật Đất đai: Hài hòa lợi ích các bên khi thu hồi đất

Đó là nội dung mới nhất trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (lần bốn) vừa được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến. Trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (lần bốn, tháng 9-2013), Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Phương án 1: Không quy định thời hạn sở hữu; phương án 2: Quy định thời hạn sở hữu.
Hết thời hạn là tháo dỡ
Tại phương án 2, Bộ Xây dựng quy định: Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê mua, thời hạn sở hữu nhà chung cư là 70 năm. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất, thời hạn sở hữu nhà chung cư bằng thời hạn sử dụng đất thuê. Còn những trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có quyền sử dụng đất thì nhà chung cư được sở hữu không thời hạn.
Thời hạn sở hữu nhà chung cư được ghi vào giấy chứng nhận. Khi hết thời hạn, các chủ sở hữu phải bàn giao lại nhà chung cư cho Nhà nước. Trong trường hợp Nhà nước phá dỡ chung cư để xây các công trình khác theo quy hoạch, các chủ sở hữu cũ được bố trí tái định cư theo một trong các hình thức: Được ưu tiên mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại địa phương; được bố trí nhà hoặc đất ở tái định cư hoặc được nhận tiền để tự lo chỗ ở theo quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, việc mua nhà chung cư sở hữu trong một thời gian sẽ phù hợp với những người thu nhập thấp, thu nhập vừa phải. Ảnh: HTD
Trường hợp Nhà nước phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, các hộ gia đình có nhu cầu tái định cư tại chỗ sẽ được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn nhà ở cũ (phải bù phần chênh lệch giá nếu có). Còn nếu hộ gia đình, cá nhân nhận nhà ở tái định cư tại địa điểm khác thì nhà mới sẽ được tăng diện tích so với nhà ở cũ.
Nhà chung cư sẽ rẻ hơn
Về phương án mới này, ông Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, tỏ rõ sự không đồng tình: “Tôi thấy quy định như vậy chẳng giải quyết được vấn đề gì mà lại gây nghi ngại không cần thiết cho nhà đầu tư và người mua nhà. Nếu quy định như vậy, người dân sẽ không muốn mua chung cư nữa mà đi mua đất”.
Tuy nhiên, ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT), lại có ý kiến khác: “Quy định như vậy là hợp lý, bởi chung cư thường chỉ có tuổi thọ 70-80 năm. Sở hữu nhà 70 năm thực chất là thuê nhà có thời hạn. Nếu hiểu đúng thì đó là người dân mua quyền được ở trong 70 năm. Sau thời gian đó, nhà chung cư phải được đập bỏ để bảo đảm an toàn. Làm như vậy sẽ không phải giải phóng mặt bằng như hiện nay”.
Theo ông Tuân, nếu quy định này được thông qua, người dân sẽ có nhiều lựa chọn về chỗ ở như: mua đứt nhà đất (sở hữu vĩnh viễn), mua nhà đất có thời hạn... “Người có nhiều tiền sẽ chọn phương án sở hữu vĩnh viễn nhà đất, trong khi việc mua nhà chung cư sở hữu trong một thời gian sẽ phù hợp với những người thu nhập thấp, thu nhập vừa phải” - ông Tuân phân tích.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng: “Nhà cũng như ô tô, xe máy, sử dụng được một thời gian thì phải bỏ đi. Tuy nhà có thời hạn sử dụng cao hơn nhưng không phải là vô tận, ngoại trừ những công trình đặc biệt mang tính lịch sử - văn hóa thì chúng ta mới phải giữ gìn”.
Theo ông Đực, quy định sở hữu nhà 70 năm là hợp lý, bởi một công trình 70 tuổi đã được xem là già nua. Sau thời gian này cũng nên đập bỏ để quy hoạch lại đô thị. “TP.HCM hiện có những chung cư xây từ những năm 1960 như Nguyễn Kim, Ngô Gia Tự... giờ đã xuống cấp trầm trọng, cần phải xây mới nhưng việc giải tỏa không dễ dàng” - ông Đực dẫn chứng.

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây