==>
Thị trường bất động sản: Bờ kè Thanh Đa chờ... mặt bằng
Vụ việc Đặng Ngọc Viết bắn chết và bị thương bốn cán bộ UBND TP Thái
Bình ngày 11/9 lại một lần nữa gióng lên tiếng chuông cảnh báo sự phức
tạp trong lĩnh vực đất đai. Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ
TN&MT cho rằng, việc tính giá đất không theo thị trường cộng với
việc thiên vị chủ đầu tư khiến sự chống đối của người dân ngày càng phức
tạp.
Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT
Bồi thường thấp, khiếu kiện tăng
Thưa ông, những vụ việc “nóng” liên quan đến vấn đề thu hồi đất thời gian qua có nguyên nhân do đâu?
Nguyên nhân chính là do vấn đề tính giá đất. Khi người bị thu hồi đất
thấy giá mà Nhà nước, chủ đầu tư dự án bồi thường cho miếng đất thu hồi
của họ thấp hơn giá thị trường, họ sẽ khiếu kiện, khiếu kiện không thành
thì có thể làm phát sinh những biểu hiện tiêu cực như chống đối, rồi
tấn công lực lượng chức năng, mà vụ việc của Đoàn Văn Vươn (Hải Phòng),
Đặng Ngọc Viết (Thái Bình) là những ví dụ...
Khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai, trong đó chủ yếu là khiếu kiện về
bồi thường khi thu hồi đất luôn chiếm tỷ lệ cao trong các loại hình
khiếu kiện và ngày càng có xu hướng gia tăng. Người dân luôn cho rằng
mức giá đất mà cơ quan Nhà nước, chủ đầu tư tính bồi thường thấp hơn giá
thị trường, còn cơ quan Nhà nước, chủ đầu tư thì lại cho rằng mức giá
đó là phù hợp rồi. Có thể ý kiến người dân chưa đúng, bởi tâm lý người
dân luôn muốn giá đất của mình cao hơn, đó cũng là chuyện bình thường,
cái đó không đáng trách. Cũng có thể cơ quan quản lý chưa chính xác, bởi
cơ quan quản lý nhiều khi vẫn muốn có mức giá thấp hơn thị trường. Khi
chúng ta chưa có một bảng giá đất sát với giá thị trường, thì mâu thuẫn
và khiếu kiện vẫn tiếp tục.
Vậy theo ông cần phải làm gì để có một bảng giá đất sát với giá thị trường, để giảm mâu thuẫn và khiếu kiện về đất đai?
Làm gì để có mức giá công bằng, đó là câu chuyện đặt ra với người quản
lý. Một thực tế là bảng giá đất do cơ quan Nhà nước ban hành chỉ bằng 10
- 80% giá thị trường. Năm 2006, Chính phủ có Nghị định 17/2006 quy định
có 3 trường hợp nếu bảng giá đất không phù hợp thị trường, thấp hơn giá
thị trường thì phải xác định lại cho phù hợp thị trường, đó là: Nhà
nước giao đất có thu tiền, Nhà nước thu hồi đất mà tính toán bồi thường,
xác định giá trị đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp. Vì Chính phủ cũng
thấy thực tế các tỉnh quy định giá đất thấp hơn giá thị trường sẽ dẫn
đến hệ quả rất nghiêm trọng, trong đó có việc bồi thường thấp hơn thị
trường làm cho người dân khiếu kiện.
Khi chúng ta có một giá đất thị trường chuẩn thì mới có cơ sở dữ liệu
để xác định, so sánh mức giá đền bù này là phù hợp hay chưa.
Người dân phản ánh nguyện vọng với cán bộ có thẩm quyền trong một
dự án thu hồi đất thuộc địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội Ảnh: Liên Anh
Quy tắc “số đông đồng thuận, số ít phải theo”
Trong các đợt thu hồi đất đã xảy ra hiện tượng đa số người dân
chấp nhận mức đền bù, chỉ một số ít người vẫn chây ỳ và khiếu kiện, vẫn
đòi mức giá cao hơn. Trường hợp này, theo ông, đơn vị thu hồi đất có nên
“cho thêm một ít” cho xong không?
Tôi đã từng đề xuất phương án đưa ra quy định “số ít phải theo số đông”
khi thu hồi đất. Theo đó, nên đưa ra phương án cho cộng đồng của tất cả
những người thu hồi đất thảo luận, và có quy định 2/3 đồng ý thì sẽ lấy
mức giá này, 1/3 cộng đồng còn lại phải theo. Đã là một mức giá thì
người nhận đền bù trước, người nhận sau phải đồng nhất, đừng để xảy ra
tình trạng những người gương mẫu phải thiệt thòi. Như vụ thu hồi đất ở
Văn Giang (Hưng Yên), quyết định của tỉnh quy định đảng viên phải gương
mẫu chấp hành giao nộp đất, và những đảng viên Văn Giang gương mẫu giao
đất đầu tiên chỉ được nhận mức đền bù 12 - 13 triệu đồng/sào trong khi
những người cuối cùng của đợt thu hồi ấy được nhận đền bù với mức 39
triệu đồng/sào. Cách làm này khiến dân không khiếu kiện, chống đối thì
cũng ấm ức, tâm không phục.
Thường các chủ đầu tư - đơn vị thu hồi đất luôn “né” việc thảo
luận, bàn bạc với cộng đồng người bị thu hồi đất vì lo ngại “càng bàn
càng rách việc”. Về vấn đề này, ông có khuyến nghị gì?
Pháp luật hiện hành có quy định phương án bồi thường tái định cư phải
đưa ra thảo luận, để người bị thu hồi đất góp ý, Hội đồng GPMB chuẩn bị
phương án này phải giải trình. Nhưng các kết quả khảo sát cho thấy chỉ
khoảng 1/3 dự án là có đưa ra thảo luận với dân. Chủ đầu tư thường
“trốn” đoạn này, nhờ vả chính quyền ra mặt tiếp xúc và lắng nghe ý kiến
nhân dân, bởi chủ đầu tư lo ngại càng thảo luận thì càng nhiều ý kiến.
Đây là việc làm trái pháp luật và mang tính áp đặt, không tạo đồng thuận
cho người bị thu hồi đất. Khi đơn vị thu hồi đất trực tiếp lắng nghe ý
kiến cộng đồng, rồi có những dẫn chứng, thuyết phục phù hợp, cộng đồng
sẽ nghe theo.
Như đợt thu hồi đất “vàng” ở Hàng Bài (Hà Nội), theo giá đất của TP Hà
Nội rất thấp, có vị trí dân đòi lên đến 1 tỷ/m2, chủ đầu tư đã kiên trì
gặp mặt dân, lắng nghe ý kiến và tìm phương án giải quyết, sau cùng
thống nhất với dân mức đền bù 650 -700 triệu/m2. Các cuộc họp lắng nghe ý
kiến cộng đồng đều diễn ra rất nhẹ nhàng, điều đó cho thấy thảo luận và
trưng cầu ý dân sẽ đi đến kết quả tốt chứ không hề “rách việc”.
Chủ đầu tư phải có trách nhiệm lâu dài với người giao đất
Thực tế, sau khi giao đất, rất nhiều người, nhất là nông dân đã
bị đảo lộn cuộc sống khi mất nhà đất, mất nghề nghiệp. Vậy theo ông,
làm thế nào để ổn định cuộc sống, đảm bảo quyền lợi lâu dài cho người
giao đất?
Tôi thấy các nước khi thu hồi đất của dân thường để người giao đất còn
một phần đất/nhà ở nơi đã giao đất. Chẳng hạn khi thu hồi đất quy hoạch
đô thị mới, người giao đất sẽ được nhận một phần tiền đền bù, phần còn
lại quy thành đất đô thị kiểu một sào đất nông nghiệp được 36m2 đất đô
thị. Khi người dân có đất ở dự án đó thì họ sẽ đồng thuận, chung tay với
nhà đầu tư phát triển dự án, không có cảm giác bị mất mát, bị đẩy ra
ngoài.
Pháp luật hiện hơi thiên vị nhà đầu tư, chưa có những quy định ràng
buộc trách nhiệm lâu dài của nhà đầu tư với người mất đất, mà chỉ có quy
định “ưu tiên nhận lao động địa phương”. Dự thảo Luật Đất đai cũng đưa
ra quy định phải ưu tiên cho người tái định cư tại chỗ. Luật pháp không
nên có chuyện “ưu tiên, khuyến khích, tạo điều kiện” mà phải rõ ràng, cụ
thể thì mới có sức sống dài lâu.
Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản
tại đây
