Thị trường bất động sản: Địa ốc cao cấp đại hạ giá, cháy nhà ra mặt chuột

==> Thị trường bất động sản: Sở hữu nhà ở có thời hạn, cần luật hóa mới thông 

Công bố giảm giá gần 50% tại dự án Sunrise City, ông Phan Thành Huy, Tổng Giám đốc Novaland khẳng định: giá bán như trên gần như bằng giá thành sản phẩm. Với việc xác lập giá mới, thị trường BĐS đã thực sự tìm được đáy?

Cháy nhà ra mặt chuột
Sau những cuộc “rồ ga” đua nhau thổi giá, thị trường BĐS thời gian qua đánh dấu sự thoát hàng giảm giá tại nhiều dự án. Ở khắp các phân khúc, làn sóng giảm giá đã làm nóng dần nhiều sản phẩm trong đó có những cú sốc mang tên hàng cao cấp.
Mới đây nhất, ngày 8.9, chủ đầu tư dự án Sunrise City đã công bố giá căn hộ dự án này còn 27 triệu đồng/m2, so với giai đoạn 1 hơn 50 triệu đồng/m2, giảm 50%. Tính ra, nếu trước đây khách hàng muốn sở hữu căn hộ Sunrise City phải ít nhất từ 4-5 tỷ nhưng hiện nay chỉ khoảng 1,8 tỷ là có thể sở hữu căn hộ tại dự án này.

Dự án Sunrise City của chủ đầu tư Novaland đã giảm giá 50%.

Không chỉ Novaland, ngày 6-9, trong văn bản gửi đến Ủy ban chứng khoán và Sở giao dịch Chứng khoán TP. HCM để công bố thông tin, Công ty Bất động sản Phát Đạt (Công ty Phát Đạt) cho biết sẽ giảm giá đất nền biệt thự ven sông và nhà phố thương mại dự án cao cấp The EverRich 3 (phường Tân Phú, Quận 7) hơn 50%.
Hai đại gia bất động sản cao cấp tại TP.HCM cùng lúc tuyên bố đại hạ giá sản phẩm của mình tạo nên sự chấn động trên thị trường BĐS vẫn đang nguội lạnh hiện nay. Bởi sau mỗi lần đại hạ giá, BĐS sẽ xác lập một mặt bằng giá mới chi phối cả thị trường.
Công bố giảm giá gần 50% tại dự án Sunrise City, ông Phan Thành Huy, Tổng Giám đốc Novaland khẳng định: giá bán như trên gần như bằng giá thành sản phẩm. Cũng theo ông Huy, cơ cấu căn hộ có phần khác nhau, tuy nhiên về chất lượng vẫn đảm bảo theo đúng tiêu chuẩn. Chẳng hạn, nếu giai đoạn 1 bán với giá 50 triệu đồng/m2 thì chất lượng căn hộ tương đương 5 sao, giai đoạn 2 bán giá 40 triệu đồng/m2 chất lượng tương đương 4 sao, còn đợt bán này, chất lượng tương đương 3 sao.
Tuy nhiên với nhiều nhà đầu tư, giá BĐS đi cùng với những hàng sao vẫn chỉ như sự định giá nửa vời. Sau một lần giảm giá, giảm sao người ta lại thấy con số lợi nhuận “siêu khủng” của địa ốc một thời. Giảm giá bán được coi là cứu sống cho nhiều doanh nghiệp trong tình hình thị trường hiện nay. Song đó là “cắt lỗ” hay “giảm lãi” thì chỉ có doanh nghiệp biết.
Liên tiếp những cú sốc đại hạ giá của nhiều ông lớn được tung ra và 2 cú sốc mang tên Novaland và Phát Đạt đã phải là những cái tên cuối cùng? Nhà đầu tư chạy theo cuộc đua địa ốc, doanh nghiệp hò nhau giảm giá, lớn tiếng gọi đáy nhưng đâu là giá trị thực của sản phẩm thì vẫn là sự tù mù.
Rò đáy
Sau bước đi của Novaland và Phát Đạt thị trường đang chờ đợi những cuộc cạnh tranh mới của các doanh nghiệp. Và sau mỗi lần tuyên bố hạ giá khủng người ta lại rộ lên chuyện chạm đáy hay chưa chạm đáy.
Trong bước đi giảm giá lần này, đại diện Novaland khẳng định: “Với giá bán này, chúng tôi khẳng định giá sẽ không thể giảm hơn được nữa”. Còn Ông Võ Tấn Thành, Phó Tổng giám đốc Công ty Phát Đạt cũng cho biết, mức giá bán Dự án The EverRich 3 hiện nay đã thấp hơn giá vốn đầu tư của dự án.

Dự kiến những tháng cuối năm, cuộc đại hạ giá trên thị trường BĐS sẽ còn náo nhiệt hơn. Và hành trình tìm kiếm đáy bao giờ sẽ chạm?

Xác lập giá bán gần như bằng giá thành sản phẩm thậm chí thấp hơn giá vốn đầu tư, không thể giảm hơn liệu đây đã thực sự là bước tạo đáy cho thị trường trong khu vực hay rồi lại đáy xuyên đáy như những “cú hích” trước đây?
Thời gian dài chạy theo giá trị ảo của thị trường địa ốc đã khiến nhiều nhà đầu tư nhận nhiều trái đắng. Việc xác lập đáy đưa sản phẩm về giá trị thực là một trong những bước tạo dựng niềm tin kéo khách hàng về lại thị trường. Dứt khoát bằng việc giảm giá không mơ hồ trong vòng quay khuyến mại là cái nhìn thực tế của nhiều chủ đầu tư. Dự kiến những tháng cuối năm, cuộc đại hạ giá trên thị trường BĐS sẽ còn náo nhiệt hơn. Và hành trình tìm kiếm đáy bao giờ sẽ chạm?

Nguồn: http://cafeland.vn/tin-tuc/dia-oc-cao-cap-dai-ha-gia-chay-nha-ra-mat-chuot-39625.html

Chuyên mục tin tức bất động sản

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: Sở hữu nhà ở có thời hạn, cần luật hóa mới thông

==> Thị trường bất động sản: Dự kiến bổ sung một số đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất

Bán nhà cho người dân với quyền sở hữu 6-12 năm hoặc 40-50 năm thay vì sở hữu vĩnh viễn, với mức giá ban đầu rẻ hơn đang được dư luận quan tâm. Xu hướng này càng trở nên đặc biệt khi được Hiệp hội BĐS TPHCM ủng hộ bằng kiến nghị bổ sung hình thức sở hữu nhà ở có thời hạn khi sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS.

Sau hàng loạt chiến lược như giảm giá bán, tăng khuyến mại, chia nhỏ căn hộ… để nhằm tăng cầu cho các dự án, việc bán nhà với thời hạn sở hữu nhất định đang là cách làm được nhiều doanh nghiệp địa ốc tại TPHCM lựa chọn.
Tiên phong cho xu hướng này là Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành với dự án Lê Thành Twin-Towers. Khách hàng có 2 phương án để lựa chọn: loại căn hộ cho thuê 15 năm với giá trọn gói 240 triệu đồng và loại căn hộ cho thuê 49 năm với giá 350 triệu đồng.
Một doanh nghiệp khác là C.T Group cũng rất hào hứng với hình thức bán nhà mới mẻ này khi chào bán 318 căn hộ theo hình thức sở hữu (cho thuê ổn định) 6-12 năm, với giá thuê 150-408 triệu đồng căn hộ 30-65m2 trong thời hạn 6 năm và 290-709 triệu đồng trong vòng 12 năm. Không dừng lại ở đó, các dự án Beehome 2 và Beehome 3 cũng được C.T Group hướng đến loại hình căn hộ sở hữu có thời hạn.
Thậm chí, dự án cao cấp tọa lạc tại khu vực trung tâm là C.T Plaza Minh Châu, do C.T Group và Tổng công ty Văn hóa Sài Gòn đồng chủ đầu tư, cũng đang khai thác khách hàng mua căn hộ sở hữu có thời hạn.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, công ty đã tính mọi phương án để có thể phân tích cái lợi khách hàng được hưởng. Thí dụ, với căn hộ 35m2, giá thuê 240 triệu đồng trong thời hạn 15 năm sẽ có 3 phương án.
Phương án 1: khách hàng đem tiền gửi ngân hàng và lấy tiền lãi thuê căn hộ trả tiền theo tháng. Với lãi suất 10%/năm, trong 6 năm khách hàng sẽ trả hết tiền và còn bù thêm 48 triệu đồng ở năm thứ 6.
Phương án 2, căn hộ này được đầu tư 500 triệu đồng. Mỗi tháng tiền lãi ngân hàng ít nhất 5 triệu đồng trong khi cho thuê nhà 240 triệu đồng, mỗi tháng chỉ thu được 2,4 triệu đồng tiền nhà tương đương âm vào 2,6 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng. 180 tháng sẽ âm 468 triệu đồng chưa tính lãi.
Phương án 3, chủ đầu tư lấy 240 triệu đồng bù vào tiền đầu tư, nợ ngân hàng 260 triệu đồng và không còn nguồn thu trong 15 năm. Vậy trong 15 năm tiền lãi của 260 triệu đồng đang nợ ngân hàng sẽ lên tới 702 triệu đồng chưa tính lãi mẹ đẻ lãi con (lãi 1,5%/tháng vì vay dài hạn). Chưa kể sau 15 năm nhà xuống cấp chủ đầu tư phải tu sửa lại.


Trên thực tế, sở hữu chung cư có thời hạn không còn là hình thức mới lạ ở nước ta, đặc biệt là các TP lớn như TPHCM hay Hà Nội. Hàng loạt dự án có chủ đầu tư là người nước ngoài như Pacific Place, Ciputra… đều có hình thức sở hữu này, thời hạn sở hữu nhà của người mua tùy thuộc vào thời gian Nhà nước cho doanh nghiệp thuê đất.
Cách đây 2 năm, ý tưởng sở hữu chung cư có thời hạn cũng đã được Bộ Xây dựng manh nha. Tại thời điểm đó, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà ở và thị trường BĐS Bộ Xây dựng, nên đa dạng hình thức sở hữu.
Nếu đa dạng hóa hình thức sở hữu chung cư người dân sẽ có nhiều lựa chọn hơn phù hợp với túi tiền và điều kiện hoàn cảnh của từng gia đình, từng người thích sở hữu lâu dài hay sở hữu có thời hạn. Doanh nghiệp cũng sẽ lựa chọn hình thức nào đầu tư có lợi tùy theo tính toán và điều kiện của từng đơn vị.
Một nghiên cứu về thị trường BĐS gần đây của Tổ nghiên cứu độc lập, NHTMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), cũng cho rằng các dự án chung cư khi xuống cấp đang rất khó giải quyết vì có hộ đồng ý sửa chữa, có hộ không đồng ý.
Đối với dự án cho thuê, sau 15 năm chủ đầu tư sẽ bỏ tiền tái đầu tư sửa chữa, tuổi thọ tòa nhà sẽ được nâng cao và tạo bộ mặt đô thị luôn đẹp. Bên cạnh đó, việc bán quyền sở hữu nhà 6-15 năm với giá hấp dẫn đang được khá nhiều chủ đầu tư BĐS quan tâm và muốn áp dụng.
Tuy nhiên, ở một góc độ khác, cuộc chiến tâm lý là điều mà các chủ đầu tư không dễ vượt qua. Bản thân người mua nhà Việt Nam thường mang nặng tư tưởng sở hữu vĩnh viễn để có thể an cư hoặc để lại cho con cháu, nên tâm lý ngần ngại khi bỏ ra hàng trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng để sở hữu nhà trong thời hạn nhất định là điều dễ hiểu.
Thậm chí một số khách hàng đã tính toán ngược lại rằng với số tiền khoảng 250 triệu đồng để thuê căn hộ trong vòng 15 năm có thể gửi ngân hàng, sau 15 năm có số tiền lớn gấp 2-3 lần số tiền gốc và hàng tháng có thể đi thuê căn hộ vừa tiền hơn.
Bên cạnh đó, việc chưa được quy định trong luật khiến hành lang pháp lý đối với mô hình này, nhất là hợp đồng mẫu và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ có thời hạn còn chưa hoàn thiện, khiến doanh nghiệp và cả người mua các sản phẩm này còn gặp khó khăn.
Nhiều chuyên gia BĐS cũng khẳng định đây là thời điểm cơ quan chức năng cần vào cuộc bởi thị trường đang đi trước. Ngoài ra, cách làm như đối với nhà ở xã hội có thể sẽ rất tốt trong trường hợp này, đó là khách hàng có thể được chọn thuê hoặc thuê mua.
Nghĩa là sau thời hạn 15 năm, khách hàng có thể mua lại các căn hộ đang ở hoặc được tiếp tục ký hợp đồng thuê nhà với giá ưu đãi hơn sau khi chủ đầu tư tiến hành sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ. Tất cả điều này phải quy định rõ trên hợp đồng cho thuê hoặc giấy chứng nhận lần đầu và cần được luật hóa để tạo sự yên tâm cho khách hàng.

Nguồn: http://cafeland.vn/tin-tuc/so-huu-nha-o-co-thoi-han-can-luat-hoa-moi-thong-39611.html

Chuyên mục tin tức bất động sản

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: Dự kiến bổ sung một số đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất

==> Thị trường bất động sản: Thêm 'mánh khóe' moi tiền khách thời chung cư ế ẩm

Cục Quản lý công sản - Bộ Tài chính cho biết, đơn vị này đã hoàn thiện dự thảo và đang tiến hành lấy ý kiến rộng rãi cho nội dung của Nghị định về thu tiền sử dụng đất.

Dự thảo Nghị định này được xây dựng bám sát những quy định của dự án Luật Đất đai sửa đổi (dự kiến sẽ được Quốc hội khóa XIII thông qua tại kỳ họp tháng 10-2013), hướng dẫn thực hiện các nội dung về chính sách tài chính đất đai được Quốc hội giao.

Cụ thể hóa đối tượng

Điểm mới trong dự thảo Nghị định này là việc cụ thể hóa đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất. Dự thảo nêu rõ: Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất bao gồm cả tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Theo quy định hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đất dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (không được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất).

Bên cạnh đó, đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất được bổ sung thêm tổ chức kinh tế được giao đất làm nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh. Trước đây theo quy định tại khoản 6 Điều 33 Luật Đất đai 2003, đất nghĩa trang, nghĩa địa được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất nhưng những năm gần đây có nhiều tổ chức kinh doanh đất nghĩa trang, nghĩa địa nên việc bổ sung đối tượng này phải nộp tiền sử dụng đất là phù hợp với thực tế.

Về đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất, dự thảo Nghị định liệt kê cụ thể gồm: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sử dụng ổn định, được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất ở trước ngày 15-10-1993 theo quy định của pháp luật về đất đai; Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành, đã nộp tiền sử dụng đất, nay được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất từ ngày 15-10-1993 đến ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, đã nộp tiền sử dụng đất và nay được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...

Miễn, giảm trực tiếp

Trong dự kiến của Bộ Tài chính, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất được thực hiện trên nguyên tắc áp dụng trực tiếp cho đối tượng được miễn, giảm với mức không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp. Người được miễn, giảm tiền sử dụng đất được lựa chọn mức miễn, giảm cao nhất (mà không cộng gộp) theao quy định tại Nghị định này hoặc các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Tiền sử dụng đất trong trường hợp sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với nước thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai sẽ được miễn nộp nếu Nghị định được ban hành.

Ngoài ra, dự thảo Nghị định này bổ sung thêm quy định miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định

Nguồn: http://cafeland.vn/tin-tuc/du-kien-bo-sung-mot-so-doi-tuong-phai-nop-tien-su-dung-dat-39593.html

Chuyên mục tin tức bất động sản

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: Thêm 'mánh khóe' moi tiền khách thời chung cư ế ẩm

==> Thị trường bất động sản: Thận trọng với “chiêu” bất động sản lách luật

Các khách hàng mua dự án Văn Phú Victoria cho biết đang bị chủ đầu tư "ép" nộp đến 95% giá trị hợp đồng, trong khi chưa bàn giao nhà.

Ngày 9/9, các khách hàng mua nhà của dự án Văn Phú Victoria do Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú Invest làm chủ đầu tư nhận được thông báo đến ký kết hợp đồng mua bán căn hộ.

Tuy nhiên, để ký hợp đồng mua bán chuyển từ đơn vị thứ cấp sang ký với chủ đầu tư thì khách hàng đồng thời phải ký thêm một “Thỏa thuận đảm bảo thực hiện hợp đồng” với điều khoản là khách hàng tự nguyện gửi chủ đầu tư 25% tổng giá trị hợp đồng và phải thanh toán ngay sau ký mà không được hưởng lãi suất.

Dự án Văn Phú Victoria

Theo phản ánh của anh T, một khách hàng mua dự án Văn Phú Victoria, chỉ những khách hàng đã đóng đủ 70% giá trị căn hộ mới được chuyển đổi từ hợp đồng với đơn vị thứ cấp sang ký với chủ đầu tư.

Trong hợp đồng mua bán này cũng ghi rõ là 55% nộp ngay khi ký hợp đồng, sau 1 tháng thì nộp tiếp 5%, sau 3 tháng thì nộp tiếp 15%, còn 30% sẽ nộp khi giao nhà.

Chính vì vậy, việc chủ đầu tư đơn phương yêu cầu khách hàng đóng thêm 25% là một “mánh khóe” nhằm nâng tổng giá trị huy động cho dự án lên đến 95%..

“Đây là hoạt động hoàn toàn vô lý, không có căn cứ và sai luật chứ chưa nói gì đến việc tôn trọng khách hàng”, anh T bức xúc nói.

Tại khoản 1, Điều 39, Luật Nhà ở 2005 có quy định rõ ràng: “Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.”

Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 23 của Nghị định 02 ban hành ngày 05/01/2006 về quy chế khu đô thị mới cũng quy định rất rõ: “Nghiêm cấm việc sử dụng dự án nhà ở chưa triển khai đầu tư để huy động vốn, chiếm dụng vốn của người mua nhà dưới mọi hình thức.

Ngày 10/9 tại trụ sở Văn Phú Invest, một số khách hàng yêu cầu chủ đầu tư đối chất thương lượng nhưng chủ đầu tư vẫn kiên giữ nguyên ý kiến.

Một nhóm khách hàng tuyên bố nếu chủ đầu tư không thương lượng thì họ cũng không thể chấp nhận và ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư được và sẽ tiếp tục tập hợp lại để đấu tranh.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng): “Luật Nhà ở quy định, chủ đầu tư được huy động tối đa không được quá 70% giá trị hợp đồng mua nhà. Số tiền còn lại trong hợp đồng, khi nào chủ đầu tư bàn giao nhà mới được thu nốt. Luật quy định như thế để bảo vệ người tiêu dùng.

Vì vậy, nếu chủ đầu tư thu quá là sai quy định của Nhà nước. Bản thân người mua nhà trong trường hợp này cũng sai, vì biết như thế mà cứ nộp tiền, vì vậy rất khó trách người khác”.

“Thực tế, việc doanh nghiệp thu tiền như thế là sai và sẽ xử lý. Nếu việc sai đó làm ảnh hưởng đến quyền lợi người tham gia hợp đồng thì pháp luật sẽ đứng ra bảo vệ” - Ông Hà nói.

Nguồn: http://cafeland.vn/tin-tuc/them-manh-khoe-moi-tien-khach-thoi-chung-cu-e-am-39596.html

Chuyên mục tin tức bất động sản

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: Thận trọng với “chiêu” bất động sản lách luật

==> Thị trường bất động sản: Chủ đầu tư “tính kế” vực dậy thị trường

Bất chấp các quy định pháp luật hiện hành, nhiều chủ đầu tư bất động sản tìm cách “lách” để cứu vốn; khách hàng ham rẻ sẽ phải đối mặt với nhiều vấn đề tranh chấp pháp lý, thậm chí thua thiệt.

Bất động sản đóng băng, dùng đủ “chiêu” lách luật, khách hàng nên thận trọng. Ảnh: LHV.

Đủ “chiêu” lách luật

Để vượt cơn “bĩ cực” bất động sản đóng băng, thời gian gần đây một số chủ đầu tư nhà ở tìm cách lách luật để huy động vốn từ khách hàng: Thông báo huy động vốn vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà (trái Luật Nhà ở). Một số dự án đã lách, như: Sky Garden Định Công (Hoàng Mai, HN) thu 80% giá trị hợp đồng khi hoàn thành xây thô, 20% còn lại khách nộp khi nhận nhà; Đình Tower (Thanh Xuân, HN) thu 95% khi hoàn thành căn hộ phần thô, 5% khi nhận nhà; Hà Đô Park View (Cầu Giấy, HN) thu 80% khi xong phần thô, 10% hoàn thiện mặt ngoài tòa nhà, 10% khi nhận nhà…

Cũng vì lý do này, cuối năm 2012, khách hàng và chủ đầu tư dự án Văn Phú Victoria (Hà Đông, HN) từng xảy ra tranh cãi pháp lý. Theo hợp đồng, chủ đầu tư yêu cầu khách hàng nộp hơn 90% giá trị căn hộ khi xây xong phần thô.

Không chỉ huy động vốn vượt quá quy định, nhiều đơn vị tìm cách “chia” nhỏ căn hộ lớn thành 2 hộ cùng chung một sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Cách làm này đáp ứng nhu cầu người thu nhập thấp cần nhà ở, lách quy định diện tích căn hộ thương mại không được thấp hơn 45m2 của Luật Xây dựng.

Theo chủ một doanh nghiệp (xin không nêu tên) đang thực hiện cách này, những khách hàng lựa chọn căn hộ kiểu chia nhỏ thường là mua để ở. Họ không có nhu cầu thế chấp, chỉ cần có sổ để yên tâm về mặt sở hữu, nên chấp nhận chung sổ hồng với hộ bên cạnh. Khi nào có quy định cấp sổ cho diện tích nhỏ hơn 45m2 sẽ tách sổ. “Hai hộ chung sổ có thể là quen nhau, hoặc chủ đầu tư đứng ra làm “mối” để họ thỏa thuận, trên cơ sở tin tưởng nhau. Cái này chính quyền cấm, nhưng nhiều đơn vị vẫn lặng lẽ làm”, vị này nói.

Một cách khác là chuyển đổi phần cho thuê thương mại, văn phòng thành nhà ở. Một số sàn giao dịch bất động sản vẫn đang chào bán căn hộ diện tích nhỏ 30-40m2/căn, giá chỉ 9,5-11 triệu đồng/m2 ở chung cư Nam Xa La (Hà Đông, HN). Những căn này đều ở tầng 1, 2, 3 vốn được cấp phép làm sàn thương mại cho thuê. Chị Kiều Oanh, nhân viên môi giới sàn bất động sản Lanmak giải thích, vì chuyển đổi từ sàn thương mại sang căn hộ nhỏ để bán nên chỉ có ở tầng 2, 3.

“Chủ đầu tư đang xin chuyển đổi nên nhà chưa có sổ. Khách ký hợp đồng với chủ đầu tư, khi nào có hướng dẫn sẽ làm sổ sau”, chị Oanh nói. Theo nhân viên này, những căn hộ này chỉ bán cho cán bộ nhân viên trong công ty, nhưng họ không có nhu cầu nên bán.

“Khi nhận nhà, khách chỉ phải đóng 65% giá trị hợp đồng, 35% còn lại sẽ đóng rải rác thành nhiều đợt trong 2 năm sau đó. Đấy cũng là thời gian để chủ đầu tư làm thủ tục chuyển đổi công năng sử dụng”, chị Oanh nói. Theo đó, đã có một số người mua 2 căn rồi đập tường thông nhau để thành một căn lớn. Thậm chí, vì thiết kế ban đầu là sàn thương mại nên trần cao 4m, khách hàng có thể lắp thêm gác xép.

Rủi ro luôn ở phía khách hàng

Trả lời Tiền Phong, ông Vũ Văn Giản, Tổng Giám đốc Cty Đầu tư Kinh doanh và Phát triển hạ tầng Khu công nghiệp Phúc Hà (chủ đầu tư dự án Nam Xa La) khẳng định: “Không có việc chia nhỏ tầng cho thuê thương mại thành nhà ở để bán. Ngoài thị trường thông tin vô cùng, chúng tôi kiểm soát sao được”. Đại diện chủ đầu tư cam đoan phần diện tích các tầng 2,3 vẫn là sàn thương mại, văn phòng cho thuê.

Về vấn đề huy động vốn của khách hàng vượt quá 70% như quy định của Luật Nhà ở, ông Nguyễn Trọng Hiền, Trưởng phòng Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội), cho rằng, đấy là vấn đề hợp đồng thỏa thuận dân sự giữa người mua và người bán. “Chủ đầu tư thu quá, nhưng vấn đề người mua có nộp hay không. Nếu không phải hợp đồng mua bán chủ đầu tư có thể thu hơn. Nếu hợp đồng mua bán phải do Thanh tra Sở kiểm tra mới kết luận đúng sai”, ông Hiền nói. Theo ông, có loại tên hợp đồng mua bán, nhưng nội dung bên trong chưa chắc là mua bán.

Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà, khẳng định: “Trước khi bàn giao nhà, chủ đầu tư huy động tiền từ khách hàng vượt quá 70% giá trị hợp đồng là không đúng quy định”. Còn việc chủ đầu tư tự ý chia nhỏ căn hộ để bán và chung một sổ hồng, ông Hà nói chưa nắm được. “Dự án nằm ở địa phương nào thì cơ quan chức năng địa phương đấy phải kiểm tra xử lý. Các quy định pháp luật đều phân cấp rõ”, ông Hà cho biết.

Ông Trần Viết Ngôn, Phó chánh Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, việc chia nhỏ căn hộ, thay đổi kết cấu căn hộ phải được đồng ý của cơ quan cấp phép. Nếu chủ đầu tư cố tình làm, người mua sẽ không được cấp sổ hồng.

Nguồn: http://cafeland.vn/tin-tuc/than-trong-voi-chieu-bat-dong-san-lach-luat-39597.html

Chuyên mục tin tức bất động sản

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: Chủ đầu tư “tính kế” vực dậy thị trường

==> Thị trường bất động sản: Khách hàng Splendora "có nhiều bằng chứng, tình tiết mới"

Khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, nhu cầu thực về nhà ở của người dân là rất lớn, tuy nhiên khi được hỏi, thậm chí là những cá nhân, hộ gia đình có tiềm lực về tài chính họ khẳng định sẽ không rút hầu bao mua nhà thời điểm này. Nguyên nhân được cho là niềm tin của họ vào chủ đầu tư đã mất.

Muốn vực dậy thị trường giải pháp hữu hiệu nhất là phải cứu vãn lại niềm tin của khách hàng

Niềm tin đánh mất

Trước tình trạng hàng loạt dự án thi công cầm chừng rồi bỏ hoang, thậm chí nhiều dự án mới chỉ nằm trên giấy khiến niềm tin của khách hàng vào chủ đầu tư ngày càng vơi dần. Không chỉ dừng lại ở đó, nhiều sàn giao dịch cũng bị vạ lây khi khách hàng không dám mua nhà qua sàn.

Giám đốc 1 sàn giao dịch trên đường Lê Văn Lương cho biết: “Từ giữa năm 2012, sàn giao dịch của chúng tôi đã phải hoạt động cầm chừng khi số lượng khách hàng đến giao dịch chỉ tính trên đầu ngón tay. Họa hoằn lắm mới có dự án bán được, đa phần đều là những dự án đã hoàn chỉnh và sắp bàn giao nhà, còn những dự án đóng tiền theo tiến độ khách hàng không để ý".

Ngay cả những “ông lớn” là các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng khi niềm tin của người tiêu dùng bị giảm sút. Nhiều ngân hàng đã ồ ạt đưa ra các chương trình ưu đãi lãi suất nhằm đẩy mạnh việc cho khách hàng vay vốn mua nhà, tuy nhiên giải pháp này vẫn chưa đem lại hiệu quả như mong muốn.

Giải cứu…niềm tin

Có thể thấy, khi thị trường bất động sản bước vào phiên “chợ chiều”, rất nhiều chính sách từ phía Chính phủ, các doanh nghiệp đã được đưa ra, có những chính sách đã đi vào thực tế, điển hình là gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ từ phía Chính phủ. Tuy nhiên, để đến được tay chủ đầu tư, khách hàng thì những chính sách này lại gặp phải rất nhiều rào cản.

Đứng trước khó khăn trên, một số chủ đầu tư đã nghĩ ra cách kết hợp với ngân hàng và sàn giao dịch để tạo nên sức mạnh của “bó đũa” nhằm vượt qua cơn bĩ cực chung của thị trường.

Với giao dịch tay ba này, ngân hàng được lợi là có nguồn khách hàng lớn. Người mua nhà cũng hưởng lợi là không cần có đủ tiền nhưng vẫn có điều kiện để sở hữu một căn hộ và góp vốn. Cuối cùng là sàn giao dịch và chủ đầu tư, vừa bán được căn hộ vừa tạo thanh khoản cho sản phẩm. Đây có lẽ là một trong những giải pháp tốt đẹp với tất cả các bên trong thời điểm hiện tại khi mà Ngân hàng và sàn giao dịch đã đứng ra làm bảo đảm cho cả người mua nhà và chủ đầu tư.

Điển hình như Siêu thị dự án Bất động sản đã thu được rất nhiều thành công khi thực hiện gói “Giải pháp nhà ở cho cộng đồng tri thức trẻ”. Siêu thị dự án đã kết hợp cùng chủ đầu tư các dự án: FPT City Đà Nẵng, SailsTower, CT2A Tân Tây Đô…cùng các ngân hàng lớn chung tay vực dậy niềm tin và đem đến cho khách hàng những dự án tốt cùng các chính sách ưu đãi lớn.

Nhu cầu thực về nhà ở của người dân là rất lớn

Sau một thời gian triển khai, gói “Giải pháp nhà ở cho cộng đồng tri thức trẻ” đã được khách hàng nhiệt tình hưởng ứng, đặc biệt là dự án CT2A Tân Tây Đô nằm trong chương trình đã tạo ra cơn sổt lớn trên thị trường. Ngay sau khi Công ty cổ phần tập đoàn Thế Kỷ mua lại 222 căn hộ tại dự án CT2A Tân Tây Đô, giải ngân trực tiếp cho nhà thầu và cam kết bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ vào tháng 3/2014, dự án đã được thi công rầm rộ, thời điểm thi công cao nhất lên đến 790 công nhân, số khách hàng tìm đến mua dự án tăng mạnh chỉ trong vòng 1 tháng. Đến nay, trong tổng số 222 căn hộ thì đã có tới hơn 100 căn đã tìm được chủ nhân.

Bên cạnh đó, dự án Sails Tower trong vòng 3 tháng đã có 400 căn được giao dịch thành công, Thăng Long Garden cũng giao dịch sôi nổi, thi công tốt.

Thực tế cho thấy, hình thức liên kết này đã giúp doanh nghiệp có được nguồn lực mạnh về tài chính, đảm bảo tính pháp lý, tiến độ, chất lượng dự án. Giúp vực dậy niềm tin, khiến khách hàng quyết định xuống tiền nhanh hơn khi được hưởng rất nhiều chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư.

Nguồn: http://cafeland.vn/tin-tuc/chu-dau-tu-tinh-ke-vuc-day-thi-truong-39598.html

Chuyên mục tin tức bất động sản

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: Khách hàng Splendora "có nhiều bằng chứng, tình tiết mới"

==> Thị trường bất động sản: Tháo gỡ khó khăn về cấp sổ đỏ tại các dự án nhà ở

Khách hàng Dự án Splendora kiện An Khánh JVC cho biết rất thất vọng về quyết định của Tòa án Nhân dân huyện Hoài Đức và sẽ tiếp tục có đơn kháng cáo phúc thẩm vụ án, với nhiều bằng chứng, tình tiết mới.

Phiên tòa sơ thẩm đầu tiên căng thẳng, nảy lửa giữa khách hàng và Công ty Liên doanh TNHH Phát triển đô thị mới An Khánh (An Khánh JVC), chủ đầu tư Dự án Splendora vừa kết thúc…
Ngay từ sáng sớm ngày 9/9/2013, hàng chục khách hàng đã đến Tòa án Nhân dân huyện Hoài Đức theo dõi vụ xét xử sơ thẩm vụ kiện dân sự giữa khách hàng của Dự án Splendora kiện chủ đầu tư.
Đây là phiên tòa “mở màn” cho đợt khiếu kiện của khách hàng Dự án Splendora đối với chủ đầu tư An Khánh JVC. Trong tháng 9/2013 này, sẽ có 4 phiên tòa xử khách hàng khiếu kiện An Khánh JVC vi phạm hợp đồng.

Đây là phiên tòa “mở màn” cho đợt khiếu kiện của khách hàng Dự án Splendora với chủ đầu tư An Khánh JVC (Ảnh: Hữu Tuấn)

Phiên tòa là hồi kết cho mâu thuẫn của chủ đầu tư và khách hàng liên quan đến dự án. Trước đó, trong năm 2012, khách hàng đã nhiều lần giăng băng rôn, biểu ngữ phản đối chủ đầu tư.
Khách hàng “tố” chủ đầu tư vi phạm hợp đồng
Trong vụ kiện hôm đầu tuần này, nguyên đơn là ông Phùng Tất Thắng, khách hàng mua căn biệt thự trên lô đất 330 m2, trị giá 13,7 tỷ đồng đã khởi kiện, yêu cầu JVC An Khánh thực hiện các nội dung: gửi thông báo hoàn tất phần thô của căn nhà, thông báo thời điểm bàn giao phần thô của căn nhà, buộc An Khánh JVC phải cung cấp Hồ sơ thiết kế kỹ thuật của căn nhà và yêu cầu An Khánh JVC bàn giao phần thô của căn nhà theo đúng Hợp đồng mua bán.
Bên cạnh đó, ông Thắng cũng yêu cầu Tòa án Nhân dân huyện Hoài Đức tuyên hủy Thông báo nộp tiền ngày 26/12/2011, thông báo chậm thanh toán tiền đợt 2 ngày 9/1/2013 mà An Khánh JVC đã gửi cho ông và hủy Đơn đăng ký cải tạo ký ngày 24/7/2012 vì không có giá trị.
Tranh biện tại tòa, Luật sư Trần Vũ Hải, Trưởng văn phòng Luật sư Trần Vũ Hải cho rằng, cơ sở để thân chủ của ông đưa ra các yêu cầu trên là chiểu theo quy định tại Điều 3.3b của Hợp đồng mua bán với khách hàng đã quy định “Bên Mua chuyển cho bên bán khoản tiền đợt 2 trong vòng 15 ngày kể từ ngày Bên Bán thông báo cho Bên Mua về việc hoàn tất phần thô của căn nhà” và Điều 5.1 của Hợp đồng mua bán cũng quy định “Đồng thời với việc thanh toán đợt , Bên Bán và Bên Mua sẽ tiến hành bàn giao phần thô của căn nhà”.
“Theo những quy định của hợp đồng, nghĩa vụ đóng tiền của khách hàng chỉ phát sinh khi khách hàng nhận được Thông báo hoàn tất phần thô của khách hàng. Việc ra Thông báo hoàn tất phần thô cho khách hàng là nghĩa vụ bắt buộc của chủ đầu tư và chủ đầu tư chỉ được phép phát hành Thông báo nộp tiền lần 2 khi An Khánh JVC ra Thông báo hoàn tất phần thô và Thông báo thời điểm bàn giao phần thô cho khách hàng”, ông Hải lập luận.
Tại phiên tòa, phía nguyên đơn đã không ít lần cáo buộc An Khánh JVC không bàn giao được phần thô là do phía nhà thầu xây dựng và chủ đầu tư đã làm sai thiết kế nên không dám bàn giao cho khách.
Ngoài ra, Luật sư còn “tố” 2 nhà thầu của Dự án Splendora cũng chính là hai cổ đông duy nhất của An Khánh JVC: Vinaconex Posco E&C (Hàn Quốc).
Đặc biệt, ông Thắng còn “tố” An Khánh JVC đã lừa khách hàng ký vào Đơn đăng ký cải tạo ngày 24/7/2012. Theo đó, ông Thắng cho rằng, An Khánh JVC đã cài bẫy khách hàng khi gài dòng chữ “Tôi xác nhận rằng căn nhà mà tôi mua theo Hợp đồng mua bán nêu trên đã hoàn thành xây thô theo đúng thiết kế đã được phê duyệt”. Trong khi đó, An Khánh JVC chưa bao giờ cho khách hàng xem thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc An Khánh JVC không cho khách hàng xem thiết kế là do thi công sai thiết kế.
Chủ đầu tư “phản pháo”
Suốt toàn bộ phiên tòa, đại diện bị đơn là ông Nghiêm Việt Anh và bà luật sư Lê Quỳnh Anh, Công ty Luật TNHH Tầm nhìn và Liên danh (V&A Legal) đã phủ nhận toàn bộ các cáo buộc và yêu cầu của nguyên đơn.
Luật sư Lê Quỳnh Anh cho rằng, Hợp đồng mua bán giữa An Khánh JVC và khách hàng là hợp đồng mua bán sản phẩm biệt thự hoàn thiện. Trong Hợp đồng mua bán cũng không bắt buộc yêu cầu Thông báo và Bàn giao phần thô, mà chỉ khi khách hàng có yêu cầu An Khánh JVC mới Thông báo và Bàn giao cho khách hàng.
“Hiện Dự án đã hoàn thành và tiến hành bàn giao hoàn thiện cho khách hàng. Đã có 17/553 khách hàng nhận bàn giao hoàn thiện nên yêu cầu bàn giao phần thô của nguyên đơn là không thực tế”, bà Quỳnh Anh khẳng định.
Ở phần tuyên án, Hội đồng Xét xử sơ thẩm vụ án khách hàng kiện chủ đầu tư Splendora đã bác đơn kiện của ông Phùng Tất Thắng.
Hội đồng xét xử cho rằng, yêu cầu về việc thông báo hoàn thành phần thô của khách hàng là vô lý, không có cơ sở, vì hợp đồng không có điều khoản cho thấy An Khánh JVC phải bàn giao phần thô.
Đối với yêu cầu cung cấp hồ sơ thiết kế của khách hàng, Hội đồng xét xử cho rằng không có cơ sở bởi vì hợp đồng không có điều khoản cho thấy An Khánh JVC phải bàn giao thiết kế cho khách hàng cho đến thời điểm bàn giao căn nhà. Ngoài ra, Tòa cũng cho rằng, việc phạt lãi trả chậm của chủ đầu tư là hợp lý.
Ngay sau khi phiên tòa kết thúc, phía nguyên đơn cho biết, họ rất thất vọng với quyết định của Tòa án Nhân dân huyện Hoài Đức. Vì thế, sắp tới, các khách hàng sẽ tiếp tục có đơn kháng cáo phúc thẩm vụ án.
Vụ việc nêu trên chỉ mới là vụ việc đầu tiên của hàng chục khách hàng khởi kiện An Khánh JVC ra tòa án, sau nhiều phiên hòa giải không thành giữa hai bên bắt đầu từ cuối năm 2012.
Vụ việc còn chưa kết thúc, bởi theo phía khách hàng họ đang có “nhiều bằng chứng và tình tiết mới” có lợi cho khách hàng sẽ được đưa ra tại các phiên tòa.
Còn đối với chủ đầu tư, họ cũng không còn “đường lùi”, vì nếu chấp nhận các yêu cầu của khách hàng cũng đồng nghĩa với việc 533 hợp đồng bị phá vỡ và tổn thất tài chính có thể lên đến hàng trăm tỷ đồng.

Nguồn: http://cafeland.vn/tin-tuc/khach-hang-splendora-co-nhieu-bang-chung-tinh-tiet-moi-39570.html

Chuyên mục tin tức bất động sản

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây