Thị trường bất động sản: Ban hành quy định về phát triển nhà ở tái định cư

==> Thị trường bất động sản tồn kho giảm 108 nghìn tỷ đồng

Nghị định quy định việc phát triển và quản lý sử dụng nhà ở tái định cư phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng công trình sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Việc phát triển nhà ở tái định cư để phục vụ dự án được đầu tư xây dựng bằng vốn vay của các tổ chức quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có thỏa thuận khác với các tổ chức quốc tế này thì thực hiện theo thỏa thuận đó.

Nhà ở tái định cư để phục vụ nhu cầu tái định cư các hộ gia đình, cá nhân phải di dời khỏi các khu vực có nguy cơ bị sạt lở, khu vực thường xuyên bị thiên tai thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định này.

Nghị định này được áp dụng cho các đối tượng: hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng công trình sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch, kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; các tổ chức, cá nhân có liên quan đến phát triển và quản lý sử dụng nhà ở tái định cư; các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến lĩnh vực nhà ở.

Giá bán nhà ở tái định cư được thực hiện theo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của từng dự án, quy định của pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Trong giá bán căn hộ nhà chung cư phải bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bằng 2% tiền bán căn hộ nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được cấp có thẩm quyền quyết định giao đất đã xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật để làm nhà ở thì các hộ gia đình, cá nhân này phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Nghị định cũng nêu rõ, việc bán nhà ở tái định cư được thực hiện thông qua hợp đồng theo các nội dung và mẫu hợp đồng bán nhà ở thương mại do Bộ Xây dựng quy định.

Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 30/9/2013./.

Nguồn: http://cafeland.vn/tin-tuc/ban-hanh-quy-dinh-ve-phat-trien-nha-o-tai-dinh-cu-38327.html

Chuyên mục tin tức bất động sản

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản tồn kho giảm 108 nghìn tỷ đồng

==> Thị trường bất động sản: Nhiều nhà siêu mỏng siêu méo vẫn còn nguyên như thách thức

Theo Thứ trưởng Nam, nguyên nhân việc hàng tồn kho bất động sản giảm là do một phần căn hộ đã được giải phóng trong đó tập trung ở phân khúc dự án có giá bình dân, quy mô diện tích nhỏ. Điều này, chứng tỏ các chính sách của Chính phủ đã bắt đầu ngấm tới thị trường bất động sản.
Trước đó, theo thống kê của Bộ Xây dựng tính đến hết tháng 3/2013, số lượng hàng tồn kho bất động sản trên 125 nghìn tỷ đồng trong đó tồn kho căn hộ chung cư khoảng 65 nghìn tỷ, đất nền khoảng 6 nghìn tỷ...
Để giảm lượng hàng tồn kho này, Bộ Xây dựng vẫn đang quyết liệt chỉ đạo UBND tỉnh, Thành phố và các Sở ban ngành liên quan cùng phối hợp để tháo gỡ khó khăn tạo điều kiện giúp doanh nghiệp chuyển đổi mục đích dự án; cho phép chia nhỏ căn hộ để tăng tính thanh khoản....
Riêng tại Hà Nội, Bộ Xây dựng và UBND thành phố đã cho phép 18 dự án đề nghị điều chỉnh, chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội, trong đó thành phố đã phê duyệt một dự án là khu nhà ở cao tầng 143 Trần Phú, Hà Đông và chấp thuận chuyển đổi cho hai dự án khác là khu nhà ở Trung Văn, Từ Liêm và tổ hợp chung cư AZ Thăng Long. UBND thành phố cũng đang xem xét điều chỉnh cơ cấu căn hộ của 15 dự án khác.
Đồng thời, Hà Nội cũng đã rà soát, phân loại dự án bất động sản để ra quyết định cho tiếp tục thực hiện, tạm dừng, điều chỉnh… Rà soát quỹ nhà 30%, 50% của các dự án nhà ở trên địa bàn có khả năng hoàn thành trong năm 2013 và hai năm tới để mua lại làm quỹ nhà tái định cư.Theo Thứ trưởng Nam, nguyên nhân việc hàng tồn kho bất động sản giảm là do một phần căn hộ đã được giải phóng trong đó tập trung ở phân khúc dự án có giá bình dân, quy mô diện tích nhỏ. Điều này, chứng tỏ các chính sách của Chính phủ đã bắt đầu ngấm tới thị trường bất động sản.
Trước đó, theo thống kê của Bộ Xây dựng tính đến hết tháng 3/2013, số lượng hàng tồn kho bất động sản trên 125 nghìn tỷ đồng trong đó tồn kho căn hộ chung cư khoảng 65 nghìn tỷ, đất nền khoảng 6 nghìn tỷ...
Để giảm lượng hàng tồn kho này, Bộ Xây dựng vẫn đang quyết liệt chỉ đạo UBND tỉnh, Thành phố và các Sở ban ngành liên quan cùng phối hợp để tháo gỡ khó khăn tạo điều kiện giúp doanh nghiệp chuyển đổi mục đích dự án; cho phép chia nhỏ căn hộ để tăng tính thanh khoản....
Riêng tại Hà Nội, Bộ Xây dựng và UBND thành phố đã cho phép 18 dự án đề nghị điều chỉnh, chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội, trong đó thành phố đã phê duyệt một dự án là khu nhà ở cao tầng 143 Trần Phú, Hà Đông và chấp thuận chuyển đổi cho hai dự án khác là khu nhà ở Trung Văn, Từ Liêm và tổ hợp chung cư AZ Thăng Long. UBND thành phố cũng đang xem xét điều chỉnh cơ cấu căn hộ của 15 dự án khác.
Đồng thời, Hà Nội cũng đã rà soát, phân loại dự án bất động sản để ra quyết định cho tiếp tục thực hiện, tạm dừng, điều chỉnh… Rà soát quỹ nhà 30%, 50% của các dự án nhà ở trên địa bàn có khả năng hoàn thành trong năm 2013 và hai năm tới để mua lại làm quỹ nhà tái định cư.

Nguồn: http://cafeland.vn/tin-tuc/ton-kho-bat-dong-san-giam-108-nghin-ty-dong-38331.html

Chuyên mục tin tức bất động sản

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: Nhiều nhà siêu mỏng, siêu méo vẫn còn nguyên như thách thức

==> Thị trường bất động sản: đẩy mạng đầu tư vào đất vàng

Chậm xử lý nhà xây trái phép trên đất nông nghiệp vì quy trình rất phức tạp
 

Ngày 29-7, thông tin tới Đoàn Giám sát của Ban Pháp chế (HĐND TP Hà Nội), ông Phan Văn Bảo, Chánh Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, kể từ khi TP lập “danh sách đen” gồm 527 trường hợp vi phạm trật tự xây dựng đô thị và 261 vụ lấn chiếm đất đai (tháng 6-2012), tới nay, thành phố đã tổ chức 4 đợt xử lý các trường hợp vi phạm xây dựng. Hiện nay, chỉ còn 3 trường hợp vi phạm trật tự xây dựng phải tiếp tục giải quyết. Cụ thể, gồm các công trình tại phường Phương Mai (Đống Đa), phường Thanh Xuân Trung (Thanh Xuân) và phường Yết Kiêu (quận Hà Đông).

Trong khi việc xử lý nhà không phép, sai phép có kết quả tích cực thì tiến độ giải quyết các vụ vi phạm đất đai lại rất ì ạch. Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, mới có 3 quận, huyện (Thanh Xuân, Sóc Sơn, Đan Phượng) báo cáo kết quả triển khai thực hiện, 9 đơn vị còn lại chưa có báo cáo. Tổng hợp chưa đầy đủ của Sở TN-MT cho thấy, phần lớn các vụ việc này thuộc thẩm quyền các quận, huyện. Đến nay, còn tồn đọng tới 243 trường hợp của 9 quận, huyện (trong đó, riêng huyện Quốc Oai có 106 trường hợp và huyện Hoài Đức 46 trường hợp).

Cũng lừng khừng không kém, tính đến 26-6-2013, qua 4 đợt triển khai, các quận, huyện mới xử lý được 203/394 trường hợp nhà siêu mỏng, siêu méo, chỉ đạt 52%. Hiện nay, TP còn 191 trường hợp tại 9 quận, huyện (Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Hoàng Mai, Hà Đông, Hoài Đức).

Nghi ngờ tính chính xác của các con số nói trên, Trưởng Ban Pháp chế HĐND TP Hà Nội, ông Nguyễn Hoài Nam nói: “Số liệu báo cáo của các quận, huyện với thực tế không khớp. Đơn cử, quận Hà Đông và Tây Hồ nói đã đưa ra khỏi danh sách nhiều trường hợp nhà siêu mỏng, siêu méo nhưng chúng tôi kiểm tra thực địa thấy vẫn... còn nguyên!”.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng, ông Trần Đức Học vội thanh minh: “Các quận nói “đưa ra khỏi danh sách” là không đúng. Công trình đó vẫn còn, chưa xử lý gì cả. Nhưng vì đất mỏng méo đó nằm trong diện phải thu hồi đất của một dự án khác nên chuyển sang thu hồi theo dự án đó...”.

Lý giải nguyên nhân khiến chưa thể xử lý dứt điểm nhà siêu mỏng siêu méo, Sở Xây dựng cho biết, rất khó vận động người dân tự thỏa thuận hợp khối, hợp thửa. Ở quận Ba Đình, toàn bộ 69 trường hợp đang giải quyết đều nằm ngoài chỉ giới mở đường tồn tại từ trước ngày 15-3-2005 đến nay.

Các hộ dân đã sử dụng trong thời gian dài, ổn định, hiện đang là nơi ở, kinh doanh. Nhiều hộ dân không đồng thuận với việc áp dụng cơ chế thu hồi đất, bồi thường GPMB. Nhiều quận, huyện tỏ ra lúng túng, liên tục đề nghị được hướng dẫn... Đại diện Sở TN-MT cho biết, Sở đã nhiều lần hướng dẫn nhưng các đơn vị vẫn chưa hết thắc mắc.

Giải trình thêm, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, ông Trần Đức Học cho biết, 1 năm qua, các trường hợp vi phạm trật tự xây dựng tồn đọng đã được xử lý rất khẩn trương. Số vụ việc mới có phát sinh nhưng ít hơn trước. Các vụ vi phạm trắng trợn, quy mô lớn đã giảm hẳn. Ông Trần Đức Học nói: “Dù vậy, cái giá chúng tôi phải trả cũng không nhẹ. TP mất tới 142 cán bộ thanh tra xây dựng (bị kỷ luật – PV), chiếm gần 10% tổng quân số. TP xử lý cán bộ nghiêm khắc như vậy nên tình trạng đùn đẩy, né tránh trách nhiệm đã bớt đi. Các đối tượng vi phạm cũng chùn tay, không dám vi phạm tràn lan như trước...”.

Trả lời câu hỏi với số lượng các công trình mỏng méo còn nhiều như vậy, liệu các quận huyện có kịp hoàn thành xử lý đúng hạn TP giao (trong quý III-2013 - PV), ông Trần Đức Học nói: “Rất khó bởi nhiều quận, huyện muốn gia hạn tới hết năm nhưng TP không đồng ý. Trong quý III-2013, sẽ có quận huyện làm kịp song cũng có nơi không thể xong. Chỉ nói việc tìm nguồn vốn để chi GPMB các trường hợp mỏng méo đã rất khó. Riêng quận Ba Đình, theo tổng hợp của Sở KH-ĐT, kinh phí GPMB tạm tính cho 36 trường hợp thu hồi có thể gần 450 tỷ đồng, một con số rất lớn...”.

Ông Trần Đức Học chia sẻ khó khăn với các quận huyện: “Thu hồi không dễ chút nào. Dù chỉ thu 1 m2 đất cũng phải lập dự án đầy đủ các bước như với 1 công trình lớn nên rất mất thời gian. Không chỉ có vậy, quận, huyện còn phải đau đầu tính xem thu hồi xong để làm gì? Nhiều nơi chẳng thể làm gì cả nên tính đi tính lại vẫn còn rất bất cập...”.

Nguồn: http://cafeland.vn/tin-tuc/nhieu-nha-sieu-mong-sieu-meo-van-con-nguyen-nhu-thach-thuc-38330.html

Chuyên mục tin tức bất động sản

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: Ðẩy mạnh đầu tư vào đất vàng

==> Thị trường bất động sản: Trái đắng của những dự án không gặp thời

Một dự án đang được triển khai tại một khu "đất vàng" ở quận 1.

"Ðất vàng" tạo ra... vàng
Năm 2007, Tập đoàn Vingroup đã nhanh chân chớp cơ hội sở hữu hai khu đất "đắc địa" tại quận 1 để đầu tư hai dự án trung tâm thương mại hạng sang là Vincom A và Vincom B. Trước đó, nhiều nhà đầu tư cũng muốn tham gia nhưng lại chùn bước vì vốn đầu tư quá lớn, dù đây là thời điểm thị trường bất động sản đang ở thời kỳ sáng sủa. Cụ thể, Vincom B nằm trên khu đất có ba mặt tiền hướng ra đường Ðồng Khởi - Lê Thánh Tôn - Lý Tự Trọng. Tập đoàn Vingroup xây dựng đây là tổ hợp trung tâm thương mại, dịch vụ, khách sạn, văn phòng căn hộ, bãi đậu xe ngầm. Dự án đưa vào khai thác năm 2010 và hiện là một trong những trung tâm mua sắm hiện đại, giải trí sầm uất, được nhiều người dân thành phố biết đến. Dự án thứ hai là Vincom A, nằm ở bốn mặt tiền giáp đường Ðồng Khởi - Lê Thánh Tôn - Nguyễn Huệ - Lê Lợi. Quy mô Vincom A gồm sáu tầng ngầm và chín tầng nổi (bao gồm trung tâm thương mại, khách sạn, bãi đỗ xe). Trung tâm thương mại này được đưa vào khai thác từ tháng 10-2012. So với nhiều trung tâm thương mại khác, Vincom A có tỷ lệ lấp đầy cao và quy tụ khoảng 200 thương hiệu đẳng cấp trong nước và quốc tế thuê mặt bằng.
Tháng 6-2013, Tập đoàn Vingroup quyết định bán Vincom A với giá trị gần 10.000 tỷ đồng để tiếp tục đầu tư. Ðược biết, UBND thành phố vừa chấp thuận chỉ định Tập đoàn Vingroup làm nhà đầu tư thực hiện hai dự án lớn tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2). Ðó là trung tâm tài chính, ngân hàng quốc tế, thương mại, dịch vụ, nhà ở với diện tích khoảng 17 ha. Dự án thứ hai là Khu dân cư thương mại dịch vụ tổng hợp đa chức năng với diện tích khoảng 7,9 ha.
Linh hoạt "chọn mặt gửi vàng"
Ngoài hai dự án trung tâm thương mại của Tập đoàn Vingroup, tháng 4-2012, Bitexco đã khởi công tòa tháp "The One" tại khu đất rộng 8.600 m2 nằm trên bốn tuyến đường Phạm Ngũ Lão - Phó Ðức Chính - Lê Thị Hồng Gấm - Calmette và đối diện chợ Bến Thành (phường Nguyễn Thái Bình, quận 1). Tổng vốn đầu tư ước tính 500 triệu USD. Dự kiến "The One" sẽ hoàn thành vào năm 2015. Dự án Sài Gòn Centre (giai đoạn 2), do Keppel Land làm chủ đầu tư, nằm giáp với ba mặt tiền đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa - Lê Lợi - Pasteur cũng đã được khởi công xây dựng với vốn đầu tư hơn 3.300 tỷ đồng. Nhìn chung, số lượng khu "đất vàng" chưa được khai thác hiện nay vẫn còn nhiều. Vì vậy, để tạo sức hút đầu tư vào các dự án lớn này, chính quyền thành phố đang nỗ lực kêu gọi nhà đầu tư dưới nhiều hình thức. Sau nhiều năm tổ chức đấu thầu chọn nhà đầu tư cho khu "đất vàng" tại 164 Ðồng Khởi (quận 1) không thành công, mới đây, thành phố đã chỉ định liên danh nhà đầu tư gồm Hong Kong Land International Holding Limited (Anh), Sumitomo Realty & Development Co.,Ltd và Toshin Development Co., Ltd (Nhật Bản) thực hiện dự án này. Khu đất số 164 đường Ðồng Khởi có diện tích gần 9.800 m2, giáp với các đường Nguyễn Du, Ðồng Khởi, Lý Tự Trọng và Trường THPT Trần Ðại Nghĩa. Hiện một phần khu đất là trụ sở của Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch. Tương lai đây sẽ là khu thương mại, dịch vụ, văn hóa như văn phòng, khách sạn cao cấp, tài chính, khu trưng bày triển lãm với tổng số vốn đầu tư là 7.168 tỷ đồng, trong đó khoảng 3.412 tỷ đồng là vốn đầu tư xây dựng công trình, còn lại là kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng. Thời gian thực hiện dự án dự kiến khoảng ba năm.
Theo Giám đốc Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng TP Hồ Chí Minh TS Ðinh Thế Hiển, việc thành phố tiến hành chỉ định thầu cho tổ hợp dự án tại khu đất vàng 164 Ðồng Khởi được xem là quyết định mạnh mẽ, quyết đoán trong bối cảnh hiện nay. Với những dự án có quy mô và tính chất đặc biệt, nếu nhà đầu tư đáp ứng được các yếu tố về năng lực tài chính, phương án thi công tốt, cam kết hoàn thành dự án đúng tiến độ thì chỉ định thầu sẽ mở ra nhiều triển vọng. Dù là đấu thầu hay chỉ định thầu thì trước hết phải cần sự minh bạch. Tổ chức đấu thầu là hình thức, công khai, minh bạch, để tìm được nhà đầu tư cho giá tốt nhất đối với những tài sản công. Nhưng đấu thầu chưa hẳn tối ưu vì ngoài vấn đề giá cả, điều quan trọng là nhà đầu tư có thể hình thành được một tổ hợp dự án theo đúng ý đồ quy hoạch hay không. Thành phố từng áp dụng hình thức đấu thầu cho các khu "đất vàng", nhưng thực tiễn cho thấy có sự trì trệ, doanh nghiệp trúng thầu không đủ năng lực thực hiện dự án, trả lại dự án, gây lãng phí lớn. Thời gian qua, thành phố đã kiểm soát chặt tiêu chí đầu tư đã ảnh hưởng không nhỏ đến thu hút đầu tư. Ở khu vực trung tâm, nhà đầu tư nào cũng muốn xây cao tầng, hệ số sử dụng đất cao để bảo đảm lợi nhuận. Tuy nhiên, sức hút đầu tư tại các khu "đất vàng" hiện nay được đánh giá là khá mạnh mẽ và có dấu hiệu khởi sắc khi có sự linh động giữa việc tổ chức đấu thầu và chỉ định thầu. Theo các chuyên gia kinh tế, trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu, việc kêu gọi các nhà đầu tư bỏ vốn vào các dự án cần vốn lớn sẽ gặp nhiều thách thức. Do đó, chính quyền thành phố cần hoàn thiện hơn nữa công tác quy hoạch, tạo ra cơ chế, chính sách phù hợp, thông thoáng, hài hòa lợi ích giữa các bên.

Nguồn: http://cafeland.vn/tin-tuc/ay-manh-dau-tu-vao-dat-vang-38334.html

Chuyên mục tin tức bất động sản

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: Trái đắng của những dự án không gặp thời

==> Thị trường bất động sản: Nhà đất đóng băng, dự án đô thị bỏ không

Không gặp thời
Năm 2009 -2010, thời thị trường tranh mua, chung cư bán trên giấy cũng lãi, mặc dù dự án chưa đầy đủ pháp lý nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn mở bán với mức giá mềm chỉ trên dưới 20 triệu đồng/m2. Hàng bao nhiêu tiêu thụ hết bấy nhiều, chủ đầu tư ôm khoản lãi lớn.
Trong khi đó, với những dự án chung cư cao cấp, chủ đầu tư lựa chọn cách làm ăn bài bản. Chờ đợi dự án hoàn thành thủ tục, xây dựng xong móng mới mở bán, huy động vốn theo đúng quy định tại nghị định 71/NĐ- CP. Như vây, giá bán cũng cao hơn nhiều và khi minh bạch mọi thông tin sẽ được khách hàng chọn lựa. Tuy nhiên, thật trớ trêu, với những dự án này khi chờ hoàn thành thủ tục thì thị trường lại đóng băng.
Tất nhiên, chờ đến lúc dự án hoàn chỉnh pháp lý chủ đầu tư đã phải bỏ ra một lượng tài chính lớn để trả tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng, tiền “chạy “thủ tục pháp lý....Với chi phi tài chính quá lớn trong khi hàng không thanh khoản được khiến nhiều chủ đầu tư “đứng ngồi không yên”.
Chủ đầu tư dự án khu nhà ở Văn La (Hà Đông, Hà Nội) cho biết, nếu chúng tôi chấp nhận huy động vốn tại thời điểm 2010 khi dự án chưa đầy đủ thủ tục, giá bán mỗi m2 đất lúc đó vào khoảng 65-70 triệu đồng (bao gồm VAT), mỗi căn nhà liền kề diện tích 70m2 giá trị đất khoảng 5 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, đến cuối năm 2011, khi dự án hoàn thành pháp lý thì thị trường đóng băng, mở bán dự án nhưng rất khó tìm được khách mua. Toàn bộ 30 căn nhà liền kề hiện mới chỉ bán được 2 căn, giá bán hiện chỉ còn khoảng hơn 40 triệu đồng/m2.
Tương tự, chủ đầu tư dự án chung cư lớn tại khu đô thị Mỹ Đình cho biết, thời điểm năm 2009 khi chưa có nghị định 71, doanh nghiệp này hoàn toàn có thể bán dự án với giá 1.600-1.800USD. Thời điểm đó, thị trường nguồn cung hạn chế, những dự án ở vị trí đẹp thanh khoản rất nhanh. Khách hàng, nhà đầu tư tranh nhau mua. Tuy nhiên, lúc đó dự án vẫn mới chỉ hoàn thành xong việc giải phóng mặt bằng vì vậy công ty quyết định chờ hoàn tất thủ tục sau đó mới bán. Mất hơn 1 năm, dự án mới hoàn thành xong pháp lý tuy nhiên cơ hội đã bị bỏ lỡ khi giá chung cư phân khúc cao cấp giảm mạnh.
Chủ đầu tư đã áp dụng mọi phương thức bán hàng nhưng thanh khoản không được cải thiện. Cực chẳng đã, chủ đầu tư phải chọn cách thức hạ cấp tiêu chuẩn dự án để giảm giá thành. Từ dự án chào bán theo kiểu chìa khóa trao tay, giờ chủ đầu tư này chỉ bán thô với mức giá chỉ khoảng 19-20 triệu đồng/m2 giảm 50% so với thời điểm trước đó tuy nhiên để thanh khoản được vẫn là một vấn đề rất lớn.
Chết vì chính sách
Kêu than về chính sách là vấn đề nổi cộm khi PV trao đổi với các doanh nghiệp bất động sản. Nhiều doanh nghiệp cho rằng, việc chính sách thay đổi liên tục là thủ phạm giết chết các doanh nghiệp.
Nổi lên trong đó là sự tác động mạnh mẽ từ các chính sách của Chính phủ, cụ thể là thực hiện Nghị quyết 11 nhằm ổn định kinh tế vĩ mô đó là chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm chi tiêu công,... đã làm giảm nguồn cung cho thị trường, làm giảm tiến độ thi công của các dự án đang thi công vì khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng.
Bên cạnh đó, một số chính sách đã ban hành thời gian gần đây và những bất cập của nó tác động đến thị trường bất động sản, điển hình là việc ban hành Nghị định 69/2009. Theo đó, chủ đầu tư phải mua đất theo giá tự thỏa thuận, hoặc thương lượng mức đền bù cho người đang sử dụng đất sát với giá thị trường.
Tiếp đến là Nghị định 71/2010 quy định chi tiết Luật Nhà ở ra đời đã tiếp tục khiến chủ đầu tư và người mua đều e ngại, đặc biệt về tính pháp lý của giao dịch dưới hình thức hợp đồng góp vốn.
Nhưng "cú sốc" lớn nhất đối với tín dụng bất động sản đó chính là sự ra đởi của Chỉ thị 01/CT của Ngân hàng Nhà nước, trong đó quy định tỷ trọng tín dụng phi sản xuất của tất cả các ngân hàng sẽ giảm về mức tối đa là 16% vào ngày 31/12/2011. Đồng thời, việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư về việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản từ mức 150% lên 250%, đã không khuyến khích ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản....
Chỉ sau 1 năm ngấm đón chính sách, thị trường gần như tê liệt, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản kiệt sức bất chấp hàng loạt các động thái nới lỏng tín dụng cho thị trường của Ngân hàng nhà nước. Ngay cả khi lãi suất huy động, cho vay đã về mức rất hợp lý nhưng không doanh nghiệp nào muốn vay vì lo ngại chính sách lại bị điều chỉnh.

Nguồn: http://cafeland.vn/tin-tuc/trai-dang-cua-nhung-du-an-khong-gap-thoi-38335.html

Chuyên mục tin tức bất động sản

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: Nhà đất đóng băng, dự án đô thị bỏ không

==> Thị trường bất động sản: Ngọt đắng với Centre Point

100% chậm tiến độ

Kiểm tra của Sở Xây dựng Hà Nội tại 15 dự án Khu đô thị, phân bố từ các quận nội thành như Long Biên, Hoàng Mai tới một số huyện ngoại thành (Thanh Trì, Hoài Đức, Thạch Thất) và thị xã Sơn Tây cho thấy sự ảnh hưởng ghê gớm của thị trường bất động sản tới các dự án đô thị tại Hà Nội.

Có quy mô dân số lên tới 35.189 người, với tổng số nhà ở thấp tầng 1.620 căn, nhưng theo Sở Xây dựng, Khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức) mới thông báo huy động vốn được tổng cộng 118 căn hộ thấp tầng. Hiện nay, dự án này chưa có công trình hạ tầng xã hội nào được đầu tư xây dựng do chưa có nhà ở nào hoàn thành đưa vào sử dụng. Tại dự án Khu đô thị mới Hanoi Garden City (quận Long Biên), với quy mô dân số 6.604 người, dự án mới bán được 100 căn hộ nhà ở chung cư và 37 căn biệt thự. Sở Xây dựng kết luận dự án này “bị chậm tiến độ”. Đáng lý phải hoàn thành vào năm 2012, dự án vẫn chưa kết thúc 100% công tác GPMB.

Khởi công từ năm 2007, dự án Khu biệt thự nhà vườn thể thao và giải trí xã Tiến Xuân (Thạch Thất), hiện tại mới hoàn thành 44/90 căn biệt thự khu A (trong đó, đã huy động vốn của 40 căn), khu B có 180 căn nhà vườn còn chưa triển khai. Cũng bị rơi vào tình trạng chậm tiến độ, hàng loạt dự án đô thị trên địa bàn thị xã Sơn Tây còn bi đát hơn khi “chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” hoặc còn đang “ký gửi” trên một số sàn bất động sản mà chưa có khách mua. Tuy nhiên, kỷ lục về chậm trễ thuộc về dự án Khu đô thị mới Đại Kim-Định Công (quận Hoàng Mai) do Công ty CP kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội là chủ đầu tư. Tiến độ thực hiện dự án cho phép từ năm 2002 đến 2007, nhưng tới nay, dự án này vẫn còn khoảng 3.426 m2 chưa được GPMB. Một dự án khác cũng của chủ đầu tư này là Khu nhà ở Bắc Đại Kim - Định Công mở rộng (Hoàng Mai), được phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật từ cuối năm 2003 tới đầu 2005, song tới nay, mới GPMB được một phần nhỏ diện tích đất (8.769 m2/10.790 m2), chiếm khoảng... 8% tổng diện tích đất của dự án!

Không làm hạ tầng vì chưa có người ở

Cũng bởi GPMB theo kiểu “da báo” nên đa số các dự án trong diện kiểm tra đều bị đánh giá là “chưa được xây đựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch được duyệt”. Các dự án trường học, nhà trẻ, công trình công cộng phục vụ người dân phần lớn đã có chủ đầu tư thứ cấp nhưng chưa được xây dựng. Nhiều chủ đầu tư phàn nàn hạ tầng ngoài hàng rào còn kém, việc đi lại khó khăn. Các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối xa khu vực dự án nên việc kết nối giao thông, các công trình hạ tầng kỹ thuật gặp nhiều trở ngại. Hạ tầng giao thông kém cũng ảnh hưởng đến khả năng kinh doanh của dự án và tác động lớn đến việc chuyển đến sinh sống của người mua nhà. Do dân cư thưa thớt, các chủ đầu tư dự án cũng “lờ” luôn việc đầu tư các công trình hạ tầng xã hội bởi hiệu quả gần như bằng không.

Giải thích cho việc dự án đình trệ, chủ đầu tư Khu đô thị Nam An Khánh - Công ty CP Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà than phiền, dự án phải điều chỉnh quy hoạch nhiều lần nên thời gian thực hiện bị kéo dài. Thêm vào đó, tình hình thị trường bất động sản đóng băng nên chủ đầu tư gặp khó khăn về nguồn vốn huy động để triển khai dự án theo tiến độ.

Cũng nêu ra những lý do tương tự để giải thích cho việc chậm tiến độ, chủ đầu tư Khu đô thị mới Hanoi Garden City (quận Long Biên) “đổ lỗi” cho thị trường bất động sản đang trong thời kỳ suy thoái và khủng hoảng, cộng thêm việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch kéo dài (gần 3 năm) ảnh hưởng đến cơ hội đầu tư. Cũng “mắc” quy hoạch, dự án Khu biệt thự nhà vườn sinh thái Yên Bình (Thạch Thất) đang phải tạm dừng thi công để chờ quy hoạch phân khu của Hà Nội tại khu vực và quy hoạch tuyến đường Láng - Hòa Lạc kéo dài được duyệt để làm cơ sở tiếp tục triển khai. Một dự án rất lớn khác trên địa bàn huyện Thạch Thất (rộng 1.253,3 ha) – Khu đô thị Tiến Xuân cũng đang phải tạm dừng triển khai để phục vụ công tác rà soát và khớp nối quy hoạch theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội.

Nguồn: http://cafeland.vn/tin-tuc/nha-dat-dong-bang-du-an-do-thi-bo-khong-38301.html

Chuyên mục tin tức bất động sản

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây

Thị trường bất động sản: Ngọt đắng với Centre Point

==> Thị trường bất động sản: Lời khuyên của GS Đặng Hùng Võ khi mua căn hộ mini

Nếu như Centre Point là món hời của Refico thì lại là quả đắng đối với Japan Asia Vietnam. Ảnh: Tuyển Phan

Dự án Centre Point do Công ty Cổ phần Phát triển Tài trợ Địa ốc R.C (Refico) làm chủ đầu tư với tổng vốn khoảng 40 triệu USD. Năm 2008, Refico được Ủy ban Nhân dân TP.HCM duyệt giá cho thuê quyền sử dụng là 33,57 tỉ đồng trong 32 năm đối với khu đất vàng này.

Theo chủ đầu tư, Centre Point được thiết kế theo tiêu chí tiết kiệm tối đa điện năng tiêu thụ (80% diện tích tòa nhà tiếp nhận được ánh sáng tự nhiên) và có thể giảm 20% lượng khí thải CO2 so với các tòa nhà có cùng diện tích.

Dự án đã được đưa vào hoạt động từ giữa năm 2009. Nhưng chỉ hơn 1 năm sau, Centre Point đã được chuyển nhượng lại cho Japan Asia Vietnam, một quỹ đầu tư bất động sản đến từ Nhật. Thông tin này có lẽ sẽ có ít người biết, nếu như Jones Lang LaSalle Vietnam không cho biết đang môi giới để bán tòa nhà này vào 2 năm trước. Trước đó, Jones Lang LaSalle Vietnam đã mất hơn 1 năm mới dàn xếp xong thương vụ chuyển nhượng cổ phần từ chủ đầu tư Refico cho Japan Asia Vietnam.

Điều bất ngờ là chỉ chưa đầy 7 tháng kể từ khi mua lại, Japan Asia Vietnam lại tiếp tục nhờ Jones Lang LaSalle Vietnam tìm đối tác để sang nhượng.

Giá Refico bán cho Japan Asia Vietnam không được tiết lộ. Tuy nhiên, theo một chuyên gia bất động sản, nguyên là giám đốc đầu tư của một công ty bất động sản nước ngoài lớn tại Việt Nam, Refico đã thu về khoảng 69 triệu USD. Nếu căn cứ vào tổng vốn đầu tư khoảng 40 triệu USD, giá bán này là quá hời cho Refico.

Nếu như Centre Point là món hời của Refico thì lại là quả đắng đối với Japan Asia Vietnam nếu giá họ bán cho Mapletree vào khoảng 54 triệu USD như vị chuyên gia trên tiết lộ. Không có bên liên quan nào lên tiếng về thông tin này, nhưng trong bản nghiên cứu được công bố hồi cuối tháng 6, Dragon Capital có viết: “Tòa nhà được bán lần thứ hai trong 2 năm qua mặc dù nhà đầu tư đã chịu lỗ to trong thương vụ bán lại này”.

Bản nghiên cứu đã khẳng định thông tin do vị chuyên gia trên tiết lộ là chính xác. Và có lẽ con số “lỗ to” mà Dragon Capital nói đến là vào khoảng 15 triệu USD.

Vì sao Japan Asia Vietnam lại bán nhanh và chấp nhận khoản lỗ lớn như vậy?

Hai năm trước, khi trả lời báo giới về lý do Japan Asia Vietnam quyết định bán Centre Point, ông David Lyons, Tổng Giám đốc Jones Lang LaSalle Vietnam, cho biết vì có kế hoạch đóng quỹ vào quý I/2013 nên Quỹ sẽ thoái vốn tại tất cả các dự án đang đầu tư.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia bất động sản, phân khúc văn phòng cho thuê đang bão hòa khiến giá thuê ngày càng giảm và đây cũng có thể là lý do khiến Japan Asia Vietnam quyết định rút khỏi Việt Nam.

Năm 2008, Japan Asia Vietnam đã khai trương văn phòng tại TP.HCM. Khi đó, giá thuê văn phòng hạng A tại thị trường này lên đến gần 80 USD/m2 (khoảng 1,5 triệu đồng/m2, tính theo tỉ giá 19.400 VND/USD ngày 18.6.2008). Tuy nhiên đến năm 2011, con số này chỉ còn chưa đầy phân nửa.

Nhưng nếu như vậy, tại sao Mapletree lại mua Centre Point? Theo Dragon Capital, tỉ suất sinh lợi đầu tư tăng từ 10,6% lên gần 13,5% và do đó thương vụ này rất tốt cho Mapletree. Chưa biết cách tính của Dragon Capital như thế nào, nhưng đối với một thị trường bất động sản có rủi ro cao như Việt Nam, mức lợi nhuận 13,5% không hề cao. Tại Việt Nam, ngay cả phân khúc có mức lợi nhuận thấp nhất là nhà giá rẻ đã có tỉ suất sinh lời trên 15%.

Một lý do có thể khiến thương vụ này trở nên tốt là giá thuê văn phòng tăng trở lại, làm tăng tỉ suất lợi nhuận (giá thuê của Centre Point hiện vào khoảng 27 USD/m2, tương đương 570.000 đồng/m2). Thế nhưng, không chỉ giá thuê đang giảm xuống mà tình hình ảm đạm cũng buộc các chủ đầu tư phải đưa ra nhiều chính sách ưu đãi để thu hút khách thuê. Do đó, việc tăng giá thuê rất khó xảy ra trong ngắn hạn.

Có lẽ lý do Mapletree muốn có một văn phòng ở Việt Nam xem ra hợp lý hơn. Bởi lẽ, hình thức đầu tư vào dự án có sẵn thường được các nhà đầu tư nước ngoài chưa có văn phòng ở Việt Nam và chưa có kinh nghiệm quản lý nhà thầu tại Việt Nam lựa chọn.

Mapletree là tập đoàn quản lý quỹ, đầu tư và phát triển bất động sản tập trung vào thị trường châu Á. Trong đó, Việt Nam được xem là điểm đến hấp dẫn. Trong cuộc trả lời phỏng vấn báo Công Thương hồi đầu năm 2012, ông Chua Tiow Chye, Giám đốc Đầu tư Mapletree, cho biết: “Công ty cam kết đầu tư lâu dài tại Việt Nam và tin tưởng vào tiềm năng dài hạn của thị trường này”.

Số vốn Mapletree cam kết đầu tư lên đến 1 tỉ USD, rót vào những lĩnh vực như hậu cần, công nghiệp, văn phòng, bán lẻ. Hiện tại, các dự án đã đi vào hoạt động của Mapletree chủ yếu trong lĩnh vực hậu cần như Mapletree Logistics Center tại Khu Công nghiệp VSIP I (vốn đầu tư 400 triệu USD), Mapletree Binh Duong Logistics Park (110 triệu USD), hay Mapletree Logistics Center tại Bắc Ninh (70 triệu USD).

Có lẽ Mapletree đang cần một đại bản doanh tại Việt Nam. Và nếu đúng như vậy, có thể cam kết1 tỉ USD của Tập đoàn sẽ sớm trở thành hiện thực

Nguồn: http://cafeland.vn/tin-tuc/ngot-dang-voi-centre-point-38302.html

Chuyên mục tin tức bất động sản

Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây