"Tung hoả mù" để thu hút vốn
Tình trạng các dự án BĐS bị phát hiện sai phạm ngày một nhiều, trong đó
có những sai phạm nghiêm trọng theo kiểu "con voi chui lọt lỗ kim"
khiến nhiều người tự đặt câu hỏi, không biết cơ quan chức năng quản lý
ra sao để doanh nghiệp mặc sức làm loạn. Mới đây nhất, báo chí rầm rộ
đưa tin những sai phạm nghiêm trọng tại các dự án BĐS của tập đoàn Vina
Megastar.
Theo thông tin chúng tôi có được, công ty này mới xuất hiện trên thị
trường BĐS từ năm 2008, nhưng đã nhanh chóng sở hữu bốn dự án nhà ở
"khủng" nằm trên địa bàn Thủ đô. Hiện nay, tất cả dự án trên đều dang
dở. Có dự án nhà chung cư tuy chưa được cấp phép xây dựng nhưng chủ đầu
tư vẫn huy động được 140 tỷ đồng, chiếm 30% giá trị dự án. Có dự án huy
động được 200 tỷ đồng nhưng vẫn đắp chiếu. Thậm chí, có dự án nằm trong
khu vực không được xây nhà ở thương mại nhưng vẫn tiến hành huy động vốn
từ khách hàng lên tới hàng trăm tỷ đồng. Người mua nhà tại các dự án
này đang trong tình trạng khóc dở, mếu dở vì không biết khi nào mới hoàn
thành.
Nhiều dự án bất động sản vẫn chỉ nằm trên giấy (ảnh chỉ mang tính minh hoạ)
Tình trạng "treo" của các dự án do tập đoàn Vina Megastar làm chủ đầu
tư chỉ là một phần thực tế tại các dự án BĐS của nước ta hiện nay. Nhiều
người tự đặt câu hỏi, tại sao các chủ đầu tư năng lực tài chính kém
nhưng vẫn có được một lúc nhiều dự án BĐS khủng. Chưa đủ điều kiện khởi
công, xây dựng nhưng vẫn tiến hành huy động vốn từ các nhà đầu tư nhỏ
lẻ. Theo luật sư Nguyễn Trinh Đức (công ty tư vấn Đầu tư và sở hữu trí
tuệ IPIC Group, Hà Nội), đây là hậu quả của một loạt công ty năng lực
tài chính yếu nhưng lại thừa tham vọng kinh doanh thu lãi khi thị trường
BĐS đang "sốt".
Theo ông Đức, thông thường, việc huy động vốn được các chủ đầu tư tiến
hành bằng cách, huy động vốn từ những tổ chức tín dụng cho vay (như ngân
hàng, hay các quỹ tín dụng). Tuy nhiên, điều kiện để được huy động vốn
như trên hầu hết các doanh nghiệp và dự án đều không đáp ứng được để
vay, hoặc vì lãi suất quá cao nên thường các doanh nghiệp không lựa chọn
phương án trên. Hoặc các doanh nghiệp tiến hành huy động vốn thông qua
thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tăng vốn
kinh doanh. Nhưng, việc huy động vốn đối với hình thức này chỉ hiệu quả
đối với những doanh nghiệp có thương hiệu và quản lý minh bạch về tài
chính, làm ăn có hiệu quả.
Tuy nhiên, những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không có thương
hiệu, thường không đáp ứng các yêu cầu trên, do đó họ cũng không lựa
chọn hình thức huy động vốn như trên. Hình thức các chủ đầu tư bất động
sản thường dùng là huy động vốn từ những nhà đầu tư nhỏ lẻ - những người
mua nhà. Thông thường, việc huy động vốn dựa trên các hợp đồng mua bán
nhà hình thành trong tương lai, hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm, hợp
đồng vay vốn có điều khoản thỏa thuận ưu tiên mua khi dự án có đủ điều
kiện, hay hợp đồng đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai. Mặc dù
luật về nhà ở, Nghị định 71/2010/NĐ-CP và thông tư 90/TT- BXD đã quy
định cụ thể các điều kiện huy động vốn đối với dự án nhà ở nhưng các chủ
đầu tư vẫn thường lách luật, cố tình vi phạm để tiến hành huy động vốn
mặc dù dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện. Hiện nay, hình thức góp vốn được
các chủ đầu tư sử dụng nhiều nhất.
Để tăng cường hiệu quả thu hút vốn từ nhà đầu tư nhỏ lẻ, các chủ doanh
nghiệp thường thông tin sai sự thật về dự án và năng lực của công ty.
Người mua nhà chỉ nắm được thông tin dự án và thông tin chủ đầu tư do
trực tiếp chủ đầu tư công bố mà không có bất kỳ sự hỗ trợ nào từ phía cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền. Do đó, thông tin khi đến với khách hàng
thường là những thông tin có lợi cho chủ đầu tư hoặc thông tin không
đúng. Điều này khiến nhà đầu tư nhỏ lẻ rất dễ bị lừa hoặc mua vào những
dự án "ma", dự án treo, dự án chậm tiến độ.
TS. Phạm Sỹ Liêm
Luật đứng ngoài cuộc?
Trước hiện tượng nhiều dự án BĐS ngừng trệ, gây bức xúc cho khách hàng,
TS. Phạm Sỹ Liêm - phó Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên thứ trưởng
thường trực Bộ Xây dựng cho rằng: "Nhiều công ty chiếm dụng tiền của
người mua BĐS, dưới dạng góp vốn nhưng không có lãi, chẳng có hạn kỳ,
mọi thứ giống như thoả thuận, chứ không phải hợp đồng kinh tế. Chính vì
vậy, những công ty BĐS năng lực tài chính kém sẽ tìm cách huy động vốn
bằng hình thức này".
Ông Liêm cũng cho biết: "Bản thân tôi từ đầu đã phản đối hình thức góp
vốn vì nó không có cơ sở pháp lý. Chủ đầu tư sử dụng vốn của nhà đầu tư
nhỏ lẻ vào bất cứ một mục đích nào, luật pháp không thể kiểm soát. Lẽ
ra, hình thức góp vốn kiểu trên nên đưa vào luật Bảo vệ người tiêu dùng
nhưng hiện nay vẫn không có".
Liên quan đến vấn đề này, luật sư Nguyễn Duy Hùng (đoàn luật sư TP. Hà
Nội) cho rằng, một nhân tố nữa góp phần dẫn tới tình trạng bùng nhùng
của các dự án BĐS hiện nay chính là sự quản lý còn quá yếu kém, chế tài
không đủ mạnh để ngăn chặn hành vi huy động vốn trái phép của các doanh
nghiệp bất động sản. Để minh chứng cho ý kiến của mình, luật sư Hùng ví
dụ: Hành vi huy động vốn trái pháp luật cụ thể theo khoản 2 Điều 32 Nghị
định 23/2009/NĐ-CP của Chính phủ thì mức phạt đối với các hành vi huy
động vốn trái pháp luật từ 60 - 70 triệu đồng. Với mức phạt như trên
không đủ sức răn đe đối với những hành vi huy động vốn trái pháp luật.
Mặt khác, những chế tài bổ sung như tước giấy phép kinh doanh từ một đến
ba năm hoặc vô thời hạn đối với hành vi tái phạm của doanh nghiệp hầu
như không được áp dụng trên thực tế, đồng thời không có tính thực tiễn.
Nói như vậy để thấy rằng, việc chúng ta cấm huy động vốn trái pháp luật,
nhưng chế tài để đảm bảo cho việc cấm hành vi trên là quá nhẹ, do đó
doanh nghiệp sẵn sàng vi phạm và đóng tiền phạt vi phạm hành chính nêu
trên.
Chuyên mục tin tức bất động sản
Cập nhật thêm tin tức về thị trường bất động sản tại đây
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét